Договор ипотеки

Договор ипотеки – соглашение между залогодателем (заемщик по  кредиту) и залогодержателем (кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой – как правило, это Банк). Договор ипотеки является обязательным условием выдачи кредита и подлежит государственной регистрации.

Если взятый Вами кредит направлен на приобретение недвижимости, недвижимость считается находящейся в залоге у Банка с момента государственной регистрации прав собственности на недвижимость. В этом случае мы говорим, что ипотека возникает «в силу закона».

Если заемные средства получены Вами для иных целей под залог уже имеющейся недвижимости, договор ипотеки заключается в обязательном порядке, в простой письменной или, по требованию Банка, в нотариальной форме, и подлежит обязательной государственной регистрации. Это – ипотека  «по договору».

В законодательстве предусмотрены особые требования, как к форме договора ипотеки, так и к его содержанию.

Что обязательно должно быть указано в договоре ипотеки? Во-первых, информация о предмете ипотеки – наименование и местонахождение недвижимости, общая и жилая площадь, а также право, в силу которого имущество принадлежит заемщику. Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению сторон или может быть поручена независимым оценщикам.

Кроме того, договор ипотеки должен содержать информацию о размере суммы основного долга, сроке исполнения обязательства по кредитному договору, графике платежей по кредиту.

Права и обязанности сторон.

Заемщик ипотечного кредита имеет право проживать в заложенном доме или квартире, а так же зарегистрировать на этой жилплощади всех членов семьи. Право на проведение перепланировки, сдачу в аренду или продажу заложенного жилья обычно в договоре ипотеки ограничивается – как минимум необходимо разрешение банка-кредитора.
 

Так как квартира находится под залогом, банк вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания недвижимости. Если правила пользования имуществом, а также обязанности по необходимому страхованию нарушаются, Банк имеет право потребовать досрочного погашения кредита.

Право требования досрочного погашения кредита возникает у Банка также в случае неуплаты или несвоевременной уплаты суммы долга, в том числе при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, если иное не предусмотрено договором ипотеки.

При невыполнении заемщиком требований о досрочном погашении ипотечного кредита, Банк вправе наложить взыскание на заложенную недвижимость.

Обращение взыскания на имущество может быть как в судебном порядке, так и во внесудебном (путем подписания соглашения между Заемщиком и Кредитором). Естественно для всех участников сделки наиболее предпочтительным является решение подобных вопросов  в досудебном порядке. Это сведет к минимуму возможные материальные потери заемщика и кредитора. И не так испортит кредитную историю заемщика.

Однако следует помнить и о том, что обращение взыскания на недвижимость влечет за собой прекращение прав пользования, в том числе проживания заемщика и любых других лиц, проживающих  в нем.

Остальные участники ипотеки.

Как уже говорилось выше, в процессе получения кредита часто принимает участие оценочная компания. Если без нее и можно обойтись, то участие страховых компаний является обязательным требованием кредитного договора.

Чтобы получить ипотечный кредит, заемщику необходимы следующие страховые договоры:
• договор страхования покупаемой квартиры от ущерба;
• договор страхования риска утраты права собственности на квартиру (по закону об ипотеке не является обязательным, но при кредитовании под приобретаемую недвижимость обычно присутствует);
• договор страхования жизни и здоровья заемщика (по закону об ипотеке не является обязательным, но при кредитовании под приобретаемую недвижимость обычно присутствует).

Страховые компании страхуют как риски банка, так и Ваши собственные, так что их участие в сделке отвечает интересам обеих сторон, что делает ипотеку максимально безопасным способом покупки жилья.

Также, следует заметить, наиболее безопасным способом продажи квартиры, является продажа Покупателю, использующему ипотечный кредит и заключающему договор ипотеки. Все действия, совершаемые в процессе такой сделки контролируются трижды: ипотечным брокером, банком и страховой компанией.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение 15 дней со дня представления необходимых документов путем совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП. Удостоверяется регистрация ипотеки путем надписи на договоре ипотеки, содержащей полное наименование органа, осуществляющего регистрацию прав, дату, место регистрации и номер, под которым она зарегистрирована.

Прекращение договора ипотеки.

Если договор ипотеки исполнен или прекратил свое действие по другим причинам, необходимо погасить запись о регистрации ипотеки. Это делают на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании решения суда о прекращении ипотеки. Если выдана закладная, то при погашении регистрационной записи об ипотеке данный документ аннулируют и передают ранее обязанному по ней лицу по его требованию.

Список документов необходимый для заключения договора ипотеки.

Ниже приведён список необходимых документов для получения ипотечного кредита. Однако стоит заметить, что всё оговаривается индивидуально и многие нюансы зависят от вашей должности, доходов, семейного положения и т.д. Поэтому прежде чем начать собирать документы на кредитование, мы рекомендуем вам проконсультироваться в выбранном вами банке.

Заёмщик должен предоставить в банк:

• Копию паспорта либо заменяющий его документ;
• Копию страхового свидетельства пенсионного страхования;
• Копию военного билета (для лиц мужского пола);
• Копию документов о вашем образовании (диплом, аттестат и т.п.);
• Копию свидетельства о браке (если есть – брачный контракт);
• Копию свидетельства о рождении ребёнка (детей);
• Копию трудовой, которая должна быть заверена работодателем;
• Документ, подтверждающий ваши доходы;
• Копию свидетельства о том, что Вы стоите на учете в налоговом органе по месту жительства на территории России;
• Заявление на получение кредита;
• Заполненная анкета банка.

Дополнительные документы, которые могут быть потребованы на получение ипотечного кредита:

• Копии паспортов тех лиц, которые проживают совместно с вами;
• Справку о регистрации;
• Копии свидетельств о смерти (супругов, родителей, детей);
• Документы, которые подтверждают наличие дорогостоящего имущества (автомобиль, дача, земельные участки и т.п.);
• Копии документов, которые подтверждают оплату квартирной платы, телефонных услуг, коммунальных и т.п. за последний год;
• Кредитные договоры (если есть);
• Документы, которые подтверждают наличие у вас счета в банке;
• Справку из наркологического диспансера;
• Справку из психоневрологического диспансера.
  

Примеры договоров ипотеки:

Городской ипотечный банк