Как оформить сделку, сэкономив в десять раз

Старейшее бюро обмена жилой площади существует в Москве со (страшно подумать!) 1946 года. С этого же времени выходит «Бюллетнь по обмену жилой площади». Но за последние годы бюро обмена претерпевало «ребрендинг», — превратившись в городской ГУП «Мосжилсервис», а затем объединившись с другим ГУПом города Москвы – «Московским городским центром арендного жилья» (МГЦАЖ) под этим названием. У Центра арендного жилья масса функций, и самые известные из них – кураторство программ «Молодой семье – доступное жилье» и купли-продажи жилья в рассрочку очередникам Москвы.

Но вот уже скоро год, как (МГЦАЖ) вышел на рынок жилья с новыми услугами – оформления сделок с недвижимостью с юридическим сопровождением. Что важно, госрегистрация договоров комплексно включена в услуги Центра. А вот главную «фишку» компании - обмен жилой площади, — здесь могут провести от начала до конца – начиная от подбора квартиры и заканчивая госрегистрацией документов на квартиру.

Какие сделки оформляют в Центре

Да практически любые, не противоречащие закону. Существенный плюс – здесь обещают юридическую чистоту сделок (под гарантии правительства Москвы), грамотное и выверенное оформление документов. Как обращает внимание Валерий Сычев, руководитель юридического отдела МГЦАЖ, зачастую на рынке сделки заключаются на основе бумаг, которые и язык-то не поворачивается назвать договорами. Особенно это касается арендных сделок, когда бесправными оказываются обе стороны – и хозяева квартир, которым порой возвращается разгромленная квартира, и квартиранты, которых могут выставить на улицу в любой момент. Бывает часто, что родственники хозяина квартиры пускают жильцов в его отсутствие и без его ведома, хотя такого права совершенно не имеют. Не счесть нарушений в сделках, где участвуют дети. При оформлении наследства их тоже очень много, особенно если учесть, что нотариусы вовсе не рвутся заниматься наследственными делами – им это просто невыгодно.

Самая привлекательная «заманка» МГЦАЖ, который по сути является городским риэлторским агентством, – государственные тарифы на услуги в рублях и копейках. Так, например, оформление только договоров купли-продажи, мены, дарения, соглашений о разделе имущественных прав супругов обойдется в 5367 рублей 82 копейки. Кстати, здесь можно оформить сделки по приобретению жилья с использованием ипотечных кредитов, жилищных сертификатов и субсидий. За полное оформление нужно будет заплатить 9-10 тысяч рублей. 

Приходить в Центр можно со своим, подобранным вариантом, но квартиру могут подобрать и из базы, и тогда вся сделка обойдется примерно в 20 тысяч рублей. Помимо юридической проверки документов и госрегистрации смогут организовать просмотр квартиры и сопровождать клиента в банке.

Обмен никуда не делся

Полный объем услуг предлагается по обмену жилья. Кстати, меняться квартирами могут не только наниматель с нанимателем, но и собственник с нанимателем, и собственник с собственником, правда тогда сделка уже будет называться «меной». Сделки между собственником и «несобственником» Жилищным Кодексом никак не регулируются, поэтому в городе действует документ, выпущенный Департаментом жилищной политики и жилищного фонда: «Об утверждении Временного положения об обмене жилых помещений в городе Москве» (№ 275 от 23 июня 2005 г). Где оговариваются все нюансы, вплоть до перечня документов.

У МГЦАЖ есть свой обменный фонд и собственная база вариантов, которая печатается в «Бюллетене по обмену жилой площади». Полное оформление всех бумаг при обмене между двумя нанимателями будет стоить 9 тысяч рублей, а полный комплекс услуг от  подбора варианта до госрегистрации обойдется в 15-20 тысяч рублей.

Аренда. То есть найм и поднайм

Об этой сфере деятельности МГЦАЖ надо сказать особо. Оформление договора найма и поднайма – стоит здесь 1454 рубля 94 копейки. В обиходе эти сделки зовутся у нас арендой, однако, если пользоваться юридически точными терминами, то «найм» касается квартир, находящихся в частной собственности, а «поднайм» - неприватизированных муниципальных квартир, то есть той площади, которой владеет город Москвы.

Итак, МГЦАЖ выходит на рынок аренды, пожалуй, самый «черный» и криминализированный. Городское правительство, зная это, давно уже лелеет идею «цивилизовать» диких арендаторов и арендодателей, и навести тут порядок. Причин тому несколько, и они буквально лежат на поверхности.

Первая – огромное количество приезжих (более 1 млн. 200 человек, которые приезжают в столицу каждый год). Все эти люди где-то живут, и ни кого в Москве не удивляет и почти не возмущает, когда в однокомнатной квартире где-нибудь в спальном районе поселяется целый аул.

Однако по мнению первого заместителя директора центра Валерия Горюнова, в этой сфере творится настоящая «вакханалия». Многие москвичи сегодня живут за счет «сдачи» своих квартир, комнат и углов приезжим мигрантам. И далеко не все «гости» столицы находятся в городе на законных основаниях, и неизвестно, чем они тут намерены заниматься. Как упорядочить пребывание этих людей в столице? Центр арендного жилья предложил миграционной службе и ГУВД сделать обязательным условием регистрации в Москве наличие договора найма или поднайма с МГЦАЖ. То есть без такой бумаги от МГЦАЖ приезжего гражданина предложено не регистрировать в городе.

Понятно, что «арендные сделки» с гастарбайтерами нигде не «светятся» и налогов хозяева квартир не платят. И это вторая причина, побудившая городские власти вплотную заняться арендным рынком. Поэтому все сведения о заключенных договорах найма или поднайма, прошедших через МГЦАЖ будут отправляться в налоговую инспекцию.
Наконец, третья причина – это очередники. Помощь города при съеме жилья – это один из способов, улучшения жилищных условий, записанных в стратегическом городском документе – Среднесрочной жилищной программе «Москвичам – доступное жилье». Заметим, что очередников, снимающих жилье, никто не выгонит из очереди, они могут спокойно ждать жилья. Уже официально объявлено (постановление правительства Москвы от 27 ноября 2007 г. № 1008-ПП), что город готов компенсировать очередникам, желающим снять квартиры, затраты на аренду. Соответственно, нагрузка по оформлению этих отношений также ляжет на МЦГАЖ.

Оправдаются ли расчеты и ожидания города, и окажется ли данная услуга востребованной и нужной для москвичей? Шероховатости пока что видны невооруженным взглядом. Относительно борьбы с незаконной регистрацией. Все мы знаем, что огромное количество людей в Москве даже и не пытаются регистрироваться или пользуются услугами левых фирм, которые, совершенно не стесняясь, развешивают объявления на всех столбах и за скромное вознаграждение готовы зарегистрировать кого угодно и куда угодно. Испытанное средство – регистрация в подмосковных избушках, где этим нехитрым бизнесом промышляют бабушки.

Что касается налогов, и здесь не все просто. Попробуйте заплатить налоги в Москве без проблем и без очередей, да просто – рискните заполнить налоговую декларацию. Мало не покажется. Поэтому без какого-то разумного содействия законопослушным гражданам, жаждущим выполнить свой долг перед государством, не убиваясь в очередях, со стороны и МГЦАЖ, и налоговой службы не обойтись. Но это опять же касается только желающих заплатить налоги. А что делать с теми гражданами, которым это и в голову не приходит, как раз тем, кто сдает жилье мигрантам и селит по 20 человек в комнате, как их убедить в необходимости платить налоги? А ведь их на «черном» рынке большинство, и методом милицейских «облав» их не охватить.

Наконец, надо иметь в виду, что если квартира не будет соответствовать определенным требованиям (в отдельной квартире на одного проживающего окажется менее 10 кв. метров на человека), то, например, договор поднайма заключить будет нельзя – не хватит метров. А между тем цены на аренду жилья выросли так, что не только «восточные гости» предпочитают селиться скопом – так дешевле.

Резюме

Итак, для кого услуги МГЦАЖ представляют реальный интерес и кому принесут практическую пользу и экономию? Безусловно, тем людям, которые собираются заниматься именно обменом жилья.

Тем, кто предпочитает проводить сделку с жильем, привлекая специалистов на тех этапах, где без них не обойдись, и, прежде всего — оформления и юридического сопровождения. Как правило, аналогичная услуга в риэлторских агентствах обходится от $3000-5000. В Центре примерно — 9-10 тысяч рублей.

Вполне вероятно, что востребованной окажется услуга по оформлению наследства, которую МГЦАЖ также намерен в будущем предложить.

С хозяевами сдаваемых квартир сложнее. Вероятно, в Центр будут обращаться те, кто кристально законопослушен, не гонится за прибылями и желает, чтобы все у них было в полном порядке. А таких людей маловато.

Плюсы и минусы предложения:
+ Низкие цены услуг, очень чувствительная экономия
+Гарантии юридической чистоты
+ Договор защитит обе стороны от взаимных претензий

- О наймодателях сообщат в налоговую инспекцию
- Есть ограничения по площади сдаваемого жилья и его состоянии