Ищем ипотеку за границей: в каких странах она сумела уцелеть?

За последние годы наши соотечественники успели привыкнуть к тому, что недвижимость можно покупать в кредит. Причем касалось это не только приобретений внутри нашей страны, но и в популярных у россиян зарубежных странах. Разразившийся впоследствии кризис, конечно, стал неприятным «холодным душем». Но уже сегодня понятно, что ипотека вовсе не умерла повсеместно – в некоторых местах кредиты продолжают выдавать.

От «пошли вон!»…
Картина получается в высшей степени разнообразная. Есть страны, в которых ипотека полностью недоступна – по крайней мере, для покупателей из России. К этой категории Станислав Зингель, президент международного агентства Gordon Rock, причисляет большинство стран Восточной Европы (Болгарию, Черногорию, Румынию…), а также Швейцарию. В последнем случае речь идет о целенаправленном подходе: швейцарские власти всячески оберегают свой рынок недвижимости от иностранных покупателей, стремясь, чтобы цены не стали недоступными для собственных граждан. Проводя подобную политику, предоставлять иностранцам кредиты было бы, по меньшей мере, нелогично.

Что до восточноевропейцев, то тут причина иная – слабое развитие банковской системы. «Могу говорить о Черногории – именно с этой страной мы работаем, - подтверждает Дмитрий Асадов, руководитель проектов компании «Велес Капитал Девелопмент». – Ипотека предоставляется только гражданам республики и под высокий процент – около 20% годовых. На мой взгляд, банки Черногории совершенно не заинтересованы в наращивании этого вида кредитов. Все упирается в недостаточно сильную и отлаженную экономическую систему страны – никому не нужны дополнительные риски».

Другая категория стран, по классификации Станислава Зингеля (Gordon Rock) – те, где ипотека формально доступна, но на практике к заемщику-нерезиденту предъявляются очень жесткие требования. К этой группе можно отнести Австрию, Италию и Великобританию. Впрочем, из правила бывают и исключения. «В целом в Италии довольно сложно получить ипотечный кредит, - говорит Наталья Завалишина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-DPM». – Однако есть отдельные жилые комплексы, у застройщиков которых хорошо налажены контакты с банками. Так что на получение кредита вполне можно рассчитывать».

В ряде (и немаленьком) стран получение кредита возможно, но существуют «процедурные» или «территориальные» ограничения. В Германии ипотечный кредит дается лишь после того, как потенциальный заемщик прошел «испытательный срок» - в течение определенного периода делал регулярные отчисления на специальный накопительный счет. Во Франции нерезидентам кредит дадут только при сделках с недвижимостью в Париже и на Юге страны, а в Турции – лишь на Стамбул и ряд других городов: Анталия, Алания…

…до «милости просим!»
Есть страны (причем вполне популярные среди наших покупателей – Португалия, Испания, Финляндия), где ипотека по-прежнему доступна – просто в связи с мировым финансовым кризисом условия стали менее привлекательными, а требования к заемщику – более жесткими. Там заметно выросли процентные ставки, размер первоначального взноса вырос до 50-60% (прежде и 30% казались очень строгими), банки внимательнее смотрят на документы, подтверждающие уровень доходов заемщика.

И, наконец, может показаться парадоксальным, но сохранились места, где доступность ипотеки практически не уменьшилась, невзирая на финансовый кризис. Станислав Зингель (Gordon Rock) в качестве примеров приводит Кипр, где количество сделок, совершаемых россиянами с привлечением ипотеки, только увеличилось – около 50% в нынешнем году против примерно 30% в 2008-м. Условия располагают: наши сограждане могут получить кредит в размере до 80% от стоимости приобретаемого жилья. Также радует Израиль: и кредиты доступны, и ставка рекордно низкая – от 1,5% годовых. В результате в этой стране каждый четвертый покупатель недвижимости из России обращается за кредитом, а средний размер кредита составляет $140 тыс. Кстати, Израиль остается на сегодня едва ли не единственной страной, где цены на недвижимость продолжают расти.

Все как у нас. Почти.
В целом технология получения ипотечного кредита за рубежом не отличается от того, как это происходит в России. Говоря точнее, это не у них как у нас, а наоборот – если вспомнить, где ипотека появилась раньше. Требуются примерно те же документы, предоставляемые в банк для оценки платежеспособности будущего заемщика, проводится его проверка, оценка недвижимости, страхование.

Существуют, правда, и отличия. К примеру, иностранные банки совершенно не воспринимают такие нашенские придумки как «справка от работодателя по форме банка» - фактически работодатель тут признается, что платит он работнику одну сумму, а налоги на зарплату платит с совсем другой. Справка по форме «2-НДФЛ» - это единственное, что понимают иностранные банкиры.

Еще вопросик – проверка добросовестности заемщика. Узнать, нет ли у человека сейчас других кредитов, насколько аккуратно он справлялся с их погашением раньше – всю эту информацию иной раз трудно получить и российским участникам рынка. «Договоров об обмене информацией о кредитных историях между российскими и зарубежными банками нет, - отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock). – Поэтому они практикуют специальные вопросы в анкете, вроде «брали ли вы кредиты, в каких банках, были ли у вас проблемы с выплатами?». Также для проверки заемщиков зарубежные кредитные организации направляют запросы в 5-7 крупных российских банков. Кроме того, это может быть проверка через российскую «дочку» зарубежного банка».

«Вполне возможно, что система безопасности банков проверяет информацию о клиенте перед выдачей кредита, - говорит Елена Некрытова, руководитель отдела курортной недвижимости компании «Новое Качество». – Но это не очень заметно. В Испании, например, для получения ипотечного кредита необходимы действующий паспорт, контракт на приобретение недвижимости и справка о заработной плате».

…Вообще, вопрос, видимо, сводится к тому, насколько данный банк и данный застройщик заинтересованы в получении нового клиента. Один из наших консультантов рассказал об опыте в Израиле – эта страна, как мы помним, весьма привечает иностранных покупателей, в том числе и из России. У одного человека не было денег даже на 30% первоначального взноса. И он сумел добиться, что эти деньги дал… застройщик – это было предоставлено как рассрочка платежа. Сомнительно, чтобы банк не знал об этом – знал прекрасно, но оставшиеся 70% выдал.

«Суррогаты» ипотеки
Всем известно, что природа не терпит пустоты. В тех странах, где банки, как говорится, «чешут репу», застройщики пытаются изобрести собственные схемы рассрочек для привлечения покупателей. Бесспорными лидерами тут выглядят болгары: у них в порядке вещей рассрочки в 3 года, иногда даже до 5 лет. При этом чаще всего рассрочка беспроцентная.

Пытаются не отставать и другие страны. Наталья Завалишина («МИЭЛЬ-DPM») рассказала о продаваемой ее компанией квартире в Турции – объект в 40 кв. м можно купить, имея всего 8 тыс. евро, а остальное заплатить (без процентов!) в течение 12 лет. С учетом того, что дом, где находится квартира, уже построен, это предложение не уступает по выгодности классическим банковским ипотечным программам.

А вот Черногория, по словам Дмитрия Асадова («Велес Капитал Девелопмент»), выглядит не столь привлекательно: беспроцентные рассрочки предоставляются на срок до 1 года, причем первоначальный взнос должен составлять 20-50% стоимости.

…Теоретически, существует еще одна схема, заменяющая зарубежную ипотеку: можно взять кредит в российском банке под залог имеющейся здесь квартиры, а деньги пустить на приобретение недвижимости «там». Вариант хорош теоретически, но при столкновении с реальным воплощением наступает ступор. Дело, прежде всего, в процентных ставках, требуемых нашими банками за «ломбардные» кредиты – здесь не диво и 18, и 20% годовых. И сумма, полученная на руки, вряд ли окажется выше 50-60% оценочной стоимости недвижимости.

Резюме журнала Metrinfo.Ru>
Американский психолог и писатель Дейл Карнеги рекомендовал больше внимания уделять интересам противоположной стороны. «Зачем рассказывать о том, чего нам хочется? Это - по-детски, - писал он. – Существует один способ в подлунном мире оказать влияние на другого человека: это говорить с ним о том, что является предметом его желаний».

Применяя эту логику к обсуждаемой нами теме, надо задать простой вопрос: когда зарубежным банкам станет интересно развивать ипотеку? Поскольку, давая вам деньги, кредитные организации получают в залог недвижимость, ответ очевиден: это произойдет тогда, когда на рынке real estate их стран восстановится рост цен. Если банк будет понимать, что получаемый им в залог актив ликвиден и постоянно дорожает – он сам быстренько активизирует свои ипотечные программы. В том числе и для иностранцев.