Ипотека молодой семье

Почему буксует нацпроект “Доступное жилье”?

С рынка жилья пропали новостройки. Многие города заморозили соцпрограммы для очередников и молодых семей. Власти кивают на кризис, эксперты — на коррупцию и недоступные ставки по ипотеке.

12 месяцев разговоров


Очередная попытка Кремля решить в России многострадальный квартирный вопрос, похоже, накрылась медным тазом. Широко разрекламированный нацпроект “Доступное и комфортное жилье — гражданам России”, призванный с 9 до 30% увеличить прослойку людей, способных купить квартиру или дом, по-тихому сворачивают. Ведь реализовать амбициозные планы — удвоить к 2010 году объемы жилищного строительства, снизить среднее время нахождения в очереди на соцжилье с 20 до 7 лет и в 20 раз увеличить объемы ипотечных кредитов — не удалось. В качестве дежурного козла отпущения выступил экономический кризис, с которым за год не справилось большинство девелоперов. За 12 месяцев разговоров правительство предложило только два способа простимулировать стройрынок — снизить административными мерами цены на жилье и субсидировать ставки по ипотеке.  


Впервые российские власти официально признали запредельную дороговизну жилья в марте. Героизм проявил 1-й вице-премьер Игорь Шувалов, который определил “справедливую цену” 1 квадратного метра в 30 тыс. руб. В августе эту цену повторно подтвердил премьер Владимир Путин на совете по нацпроектам. Интересно, что против новых цен не возражали и строители. Но существенно снизить стоимость жилья, строящегося хотя бы по городским соцпрограммам, административными мерами нигде, за исключением Москвы, не удалось.  


В середине августа премьер поручил Минрегионразвития придумать механизм субсидирования ипотечных ставок. Субсидии предполагалось установить на уровне 12—15%. Через несколько дней президент Дмитрий Медведев заявил, что ставки по ипотеке следует привести к уровню 6—7%. Но дальше дежурных публичных уговоров застройщиков и банкиров дело не сдвинулось.

Тайна цен


Строительный рынок является одним из самых закрытых в российской экономике. Себестоимость одного “квадрата” является во многих строительных компаниях главной коммерческой тайной. К примеру, еще пару лет назад в Москве маржа объекта менее 200% считалась дурным тоном. Строителей можно понять: ведь если сделать процесс ценообразования открытым, то придется признать свою технологическую отсталость, слабый менеджмент, взятки чиновникам и, наконец, свою жадность.  


Главной бедой отечественных строителей является крайне низкая производительность труда. “Строитель в России делает за неделю то, что американец за один день”, — отметил партнер McKinsey Виталий Клинцов. По его мнению, у российских строительных компаний просто нет острой необходимости бороться за эффективность самого процесса строительства: “Их конкурентоспособность определяется умением получить доступ к земельному участку и все согласования”. Например, если следовать букве закона, этап согласований может растянуться на четыре года. На практике растягивается на два — против 40 дней в США. Поэтому для того, чтобы программа “Доступное жилье” заработала, по мнению эксперта, надо перенести конкуренцию из кабинетов чиновников на стройплощадки. Иначе многочисленная армия контролеров будет и дальше искусственно сдерживать предложение на рынке недвижимости.  


По оценкам независимых экспертов, доля административных расходов в структуре рыночной стоимости 1 кв. м в Москве колеблется в районе 25—30%. То есть четверть или треть рыночной цены за квартиру составляют различного вида обременения и поборы, которые чиновники берут с застройщиков. Эти потери девелоперы затем перекладывают на плечи рядовых покупателей.  


Строительные рынки крупных российских городов по-прежнему монополизированы. Их контролируют три-пять московских или местных компаний, приближенных к власти. Независимым игрокам достаются “крошки с барского стола”. Рыночной конкуренцией в России и не пахнет. Крупные западные компании, которые из-за передовых технологий и высокой производительности труда способны обвалить цены, на наши стройплощадки не пускают. Ведь иностранцы не хотят платить взятки чиновникам. Из-за этого оставил Россию один из крупнейших европейских застройщиков — шведская Skanska. Поэтому у нас работают только те, кто умеет “найти общий язык” с местными властями, или те, кто готов поделиться, как, например, австрийский концерн Strabag, впустивший в свой капитал очередного фаворита Кремля.  


Еще одной важной проблемой строительной отрасли, по мнению McKinsey, является отсутствие современных адекватных генпланов и, соответственно, прогнозирования. Наймите лучших мастер-планировщиков, проведите максимально прозрачный тендер, обеспечьте доступ к инфраструктуре по приемлемым ценам, проводите согласования через одно окно за 100 дней — и ситуация с производительностью на стройплощадках преобразится. “Сдвинуть проблему с мертвой точки может, не дожидаясь изменений в федеральном законодательстве, один-единственный самоотверженный мэр”, — считает Клинцов. Но бескорыстных гераклов на горизонте что-то не видно.  


К сожалению, проект “Доступное жилье” не улучшил и качество квартир. Россия остается единственной страной в цивилизованном мире, где квартиры в основном сдаются без отделочных работ и с грубыми нарушениями технологий. Причем жилье бизнес-класса нередко отличается от экономкласса только улучшенной планировкой и удачным местом расположения. Ведь элитные дома, как и обычные “панельки”, строят одни и те же таджики. Мастера при всем желании не могут контролировать соблюдение гастарбайтерами СНиПов. Недавний пожар в Москве в строящемся элитном многоэтажном доме, когда загорелась внешняя теплоизоляционная обшивка, — яркое тому подтверждение. К сожалению, заменить таджиков некем, так как система подготовки квалифицированных рабочих в стране развалилась.  


Но это, похоже, строителей не беспокоит. Ведь 1 кв. м московского жилья класса “тяп-ляп” все равно стоит на 30—50% дороже, чем “квадрат” средней квартиры в Париже, Берлине и Вене. Таким образом, чтобы реанимировать потерявший силы нацпроект и хотя бы приблизить рыночную стоимость “квадрата” жилья к “шуваловской”, Правительству РФ нужно отодвинуть от рынка взяточников, открыть стройрынок для западных компаний и западных технологий. Иностранные застройщики не избалованы прибылями в 200%, будут рады марже и в 20%.

Напуганные кризисом


Дышит на ладан и другая мера правительства по стимулированию рынка жилья: получить ипотеку для строящегося жилья нереально. Почти все отечественные банки заморозили ипотечные программы на первичном рынке. Смельчаков поработать на вторичном рынке тоже немного: всего 17 крупных и специализированных банков. В сентябре среднерыночные ставки по кредитам в рублях находились в коридоре 18,53—20,72%, по кредитам в долларах — в коридоре 13,54—15,94%, отмечается в ежемесячном исследовании компании “Кредитмарт”. Согласитесь, в этой ситуации призыв властей к коммерческим банкам снизить ставки до 6—7% вызывает только улыбку. Вспоминаются уроки советской истории: “Страшно далеки они были от народа”.  


Как признаются банкиры в неформальной обстановке, кредиты под такие высокие проценты сегодня никто брать не хочет. Ипотеку на плаву поддерживают в основном продажи залоговых квартир: банки распродают по рыночным ценам жилье заемщиков, потерявших работу. По словам вице-президента Банка Москвы Андрея Лапко, люди напуганы кризисом, они стали более осторожно относиться к крупным кредитам.  


Правда, осенью ситуация на ипотечном рынке понемногу стала меняться. Из-за недоступности ипотека подешевела. С 1 октября снизил ставки по рублевой ипотеке Банк Москвы, Нордеа банк, банк “Возрождение”. Возобновили программы ипотечного кредитования Связь-банк и СКБ-банк, программы ипотечного кредитования строящегося жилья — ВТБ-24, банк “Дельта кредит” и Московский кредитный банк.  


Однако, эти позитивные перемены не смогут вернуть интерес большинства граждан к ипотеке. Ставки в России все равно кусаются. Для сравнения — в сентябре крупнейший банк Великобритании HSBC опустил ставку по двухлетнему ипотечному кредиту в фунтах стерлингах до 1,99%, а в некоторые шведские банки предлагают ипотеку в местных кронах под 0%. И кризис им не помеха.

 

Источник: МК

 

 

Смотреть все комментарии (0) >>

 

Оставить комментарий

Имя
E-mail
Сообщение
Введите код, который
показан на картинке
CAPTCHA Image
 

Новое на сайте

Как по новым правилам будут оценивать наши квартиры

Жилье не для всех

Квартиры в новостройках Сходни

От чего зависит цена ремонта окон?

Агентство недвижимости АЗИМУТ

Комфортабельная квартира в ипотеку в Санкт-Петербурге в новостройках и на вторичном рынке. А также коммерческая ипотека и ее развитие.

Операции с коммерческой недвижимостью

Ипотека по евростандартам не светит россиянам при покупке квартиры не только в Москве, но и в большинстве городов

Покупка квартиры на вторичном рынке. От чего зависит стоимость квартиры?

Как используются дешёвые квартиры студии? Покупка квартиры – дело времени

Почему двухлистовые стальные двери от производителя так популярны?

Поиск юридического адреса от собственника

Высокопрочные бетонные полы, устройство промышленных бетонных полов

Стальные двери Zetta (Россия, Воронеж)

Деревянные дома из клееного бруса возводятся очень быстро





Ещё в данном разделе:



Хотите новости ипотеки на свой сайт?

Информер сайта Ipoteka-RUS.RU позволяет публиковать на вашем сайте текущие новости ипотеки.


Самые популярные разделы сайта

Ипотека молодой семье

Государство субсидирует ипотечный кредит на квартиру для молодых семей без детей на 35% от расчетной стоимости жилья, а для молодых семей с одним и более детьми на 40%.

Статьи и аналитика по ипотеке

В разделе собраны самые интересные статьи и аналитические отчеты по ипотечному кредитованию.

Ипотечные программы банков

Список банков и их ипотечные программы.

Социальная ипотека для военных

Жилищная проблема, без преувеличения, является ключевой в системе социального обеспечения военнослужащих. Решить эту проблему должна социальная ипотека для военных.

Книги по ипотеке. Ипотека для читателей.

Многие вопросы ипотеки достаточно системно описаны в книгах, которые можно купить в книжных магазинах или интернет магазинах. Все книги по ипотеке написаны для широкого круга читателей.


Акция апартаменты рядом с Тверской от застройщика Галс. Квартиры вашей мечты: Wine House жилой комплекс цены на сайте Галс.