Как выбраться из ипотечной ловушки?

На прошедшей бизнес-конференции «Рынок недвижимости и финансов: стратегии и рекомендации», организованной Московским бизнес-клубом, обсуждали как ситуацию на рынке ипотеки, так и возможные пути выхода из нее, в том числе и самые нестандартные.

Алла Цытович, управляющий директор блока «Розничный бизнес» Банка Москвы, рассказала, что в начале 2009 года наблюдался рост ипотечного кредитования, невзирая на кризис. Однако, добавила она, нельзя забывать, что часть роста связана с переоценкой активов. Так, из 4% роста как минимум четверть составляет переоценка валютных кредитов в связи с ростом курса основных валют. В целом задолженность россиян по жилищным кредитам на начало года составила 1,197 трлн руб, сообщает официальная статистика, из них 995 млрд руб. — ипотечная задолженность.

Для справки: объем валового внутреннего продукта (ВВП) России за 2008 год, по предварительной оценке, составил в текущих ценах 41 трлн 540,4 млрд руб., как сообщает Федеральная служба государственной статистики (Росстат). Ипотечная задолженность на 1 января составляла 2,4% от ВВП, а задолженность на покупку жилья 2,9%, сообщает портал www.rusipoteka.ru. И это куда более значительный показатель, нежели был в предыдущие годы, когда эта цифра не превышала 1% ВВП.

При этом Росстат констатирует, что более высокие темпы роста по сравнению с уровнем предыдущего года наблюдались в сфере строительства – 13,2% против 9,3% (чем не локомотив экономики? – Ред.), в сфере транспорта и связи – 6,9% против 3,4%, в сельском и лесном хозяйстве – 8,4% против 2,6%, в добыче полезных ископаемых – рост на 0,2% против снижения на 2,6%, в сфере производства и распределения электроэнергии, газа и воды – рост на 1,2% против снижения на 0,7%.

Что же происходит в кризис с просрочкой ипотечных кредитов? По данным Аллы Цытович, в первые месяцы 2009 года просрочка увеличилась в 2,3 раза по сравнению с 3 кварталом 2008-го и составила 13 млрд руб., из них 6,7 млрд – в рублях, 6,4 млрд руб. – в валюте. Валютные риски клиентов по состоянию на конец 2008 года уже трансформировались в кредитные риски банков, добавляет эксперт, хотя в целом просрочка не превысила и 1% от общей задолженности граждан по ипотеке. Ситуация значительно различается по регионам, и, как заявила Цытович, банки должны разбираться, в чем причина. К примеру, отклонение доли просрочки в портфеле в конкретном регионе может свидетельствовать как о некачественной работе в регионе, так и о существовании возможных системных рисков в нем. Например, таких как прекращение деятельности градообразующего предприятия и т. п. Банки должны отслеживать и увеличение просрочек у работающих в разных отраслях, выявляя потенциально неблагополучные отрасли, считает эксперт.

Помогать своим клиентам, как попавшим в неблагоприятную ситуацию, так и ожидающим финансовых трудностей в ближайшее время, – вот задача банка, утверждает Цытович. При этом эксперт констатирует, что обычная банковская реструктуризация кредитов заемщикам, получившим кредиты в иностранных валютах, вряд ли поможет, особенно если срок кредита больше 20 лет. Дело в том, что кредит и выплаты по нему увеличиваются прямо пропорционально ставке. И если кредит 3 млн. руб. взят под 6% годовых на 30 лет, то выплаты составят 18 тыс. руб., при ставке же 20% годовых клиенту придется платить уже 50 тыс. руб. Нужна помощь государства, констатировала Цытович.

Олег Иванов, эксперт Комитета по финансовому рынку Государственной Думы, вице-президент Ассоциации региональных банков России, говорил как раз о тех шагах, которые намерено или может предпринять государство для решения ипотечных проблем граждан. «Наша банковская система требует перенастройки, в первую очередь смены источников ресурсов. Прежние источники ресурсов – экспортная валютная выручка, зарубежные займы, сбережения, а новые источники ресурсов – средства государства, сбережения населения и средства организаций», – считает эксперт.

Что касается отношений банков и сектора недвижимости, то сейчас проблемная задолженность составляет от 10% до 20%, а девелоперы хотят кредиты на 5-7 лет, которых им банки предоставить не могут. К тому же самый большой риск на рынке недвижимости – оценить стоимость этой самой недвижимости, особенно недостроенных объектов. Банки поступают весьма жестко – дисконтируют стоимость на середину 2008 года на 60% и под эту стоимость тогда готовы давать кредит. Да и девелоперы сейчас не в состоянии оценить реальную стоимость своей недвижимости. Эта проблема мешает нормальному движению капитала.

По мнению Олега Иванова, вышедший сейчас 306-ФЗ станет новым инструментом в переделе собственности, и банки могут превратиться в промышленников, у которых на балансе висит недвижимость и средства производства – благодаря взысканию залогов и невозможности их продать на нынешнем рынке.

Выход из такой ситуации эксперт видит в скорейшем введении других путей решения вопроса с залогом при неплатежах. «К примеру, в Европе используется 4 механизма взыскания в случае неплатежей, среди которых передача имущества в принудительное управление специализированной компании. Собственник остается прежним, однако прибыль от сдачи объекта в аренду идет банку», – поясняет Олег Иванов один из возможных способов. В России же предусмотрен лишь один путь – продажа недвижимости с аукциона, и «мы здесь тоже не подготовились к кризису» – так констатировал эксперт. Возможно, подобные пути будут скоро внесены как поправки к Закону об ипотеке, заявил эксперт.

Олег Пронин, генеральный директор компании УК «Пересвет-Инвест», считает, что рынок вернется на 7-8 лет в прошлое по части привлечения денег застройщиками. Опять будут использоваться вексельные схемы, зачетные и прочие бартерные соглашения.

В Москве девелоперы будут достраивать уже начатые объекты, а в целом строительная активность сместится в область. Что касается предельных минимумов цены на жилье, то, по данным Олега Пронина, сейчас строительная стоимость 1 кв. м составляет $1 тыс., к ней прибавляется инвестиционная стоимость в $2 тыс. Таким образом, продавать жилье дешевле 100 тыс. руб. в Москве нет никакого смысла. В ближайшем будущем застройщики будут уменьшать площади квартир, предлагать полностью готовые к проживанию квартиры, практиковать рассрочки и кредиты. «Качество и дешевизна» – вот основные тренды на ближайшее время (думается, если они будут реализованы, то порадуют многих потребителей).

А одной из главных опасностей для рынка Олег Пронин видит запрет на продажу квартир до сдачи ГК, о котором сейчас идут активные разговоры в законодательных кругах. Исчезнут не только обманутые вкладчики, исчезнет весь рынок новостроек – предостерегает эксперт.

Источник: Pro-Credit.Ru

 

 

Смотреть все комментарии (0) >>

 

Оставить комментарий

Имя
E-mail
Сообщение
Введите код, который
показан на картинке
CAPTCHA Image
 

Новое на сайте

Как по новым правилам будут оценивать наши квартиры

Жилье не для всех

Квартиры в новостройках Сходни

От чего зависит цена ремонта окон?

Агентство недвижимости АЗИМУТ

Комфортабельная квартира в ипотеку в Санкт-Петербурге в новостройках и на вторичном рынке. А также коммерческая ипотека и ее развитие.

Операции с коммерческой недвижимостью

Ипотека по евростандартам не светит россиянам при покупке квартиры не только в Москве, но и в большинстве городов

Покупка квартиры на вторичном рынке. От чего зависит стоимость квартиры?

Как используются дешёвые квартиры студии? Покупка квартиры – дело времени

Почему двухлистовые стальные двери от производителя так популярны?

Поиск юридического адреса от собственника

Высокопрочные бетонные полы, устройство промышленных бетонных полов

Стальные двери Zetta (Россия, Воронеж)

Деревянные дома из клееного бруса возводятся очень быстро





Ещё в данном разделе:



Хотите новости ипотеки на свой сайт?

Информер сайта Ipoteka-RUS.RU позволяет публиковать на вашем сайте текущие новости ипотеки.


Самые популярные разделы сайта

Ипотека молодой семье

Государство субсидирует ипотечный кредит на квартиру для молодых семей без детей на 35% от расчетной стоимости жилья, а для молодых семей с одним и более детьми на 40%.

Статьи и аналитика по ипотеке

В разделе собраны самые интересные статьи и аналитические отчеты по ипотечному кредитованию.

Ипотечные программы банков

Список банков и их ипотечные программы.

Социальная ипотека для военных

Жилищная проблема, без преувеличения, является ключевой в системе социального обеспечения военнослужащих. Решить эту проблему должна социальная ипотека для военных.

Книги по ипотеке. Ипотека для читателей.

Многие вопросы ипотеки достаточно системно описаны в книгах, которые можно купить в книжных магазинах или интернет магазинах. Все книги по ипотеке написаны для широкого круга читателей.


изготовление пластиковых карт.ру в Москве здесь