Практика ипотечного кредитования в России

Выступление на первой российско-канадской Рабочей встрече «Банки, финансовые инструменты и инвестиционно - строительная деятельность в России» (Канада февраль 2007)


Андрей Крысин,
Президент Европейского трастового банка,
Председатель Комитета АРБ по ипотечному кредитованию,
член межведомственной Рабочей группы по приоритетному национальному проекту «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» при Совете при Президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов

Представляю здесь Комитет по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков и Европейский трастовый банк.
О нашей работе по продвижению ипотечного кредитования и финансированию жилищного строительства в России, о наших предложениях по инвестированию капитала в этот динамично развивающийся сектор российской экономики мы уже вели речь со многими из присутствующих здесь в сентябре прошлого года, когда участвовали в работе 26 Всемирного конгресса Международного союза жилищного финансирования, проходившего в Вашей гостеприимной стране, а также в ходе встреч с коллегами из Канадской Ипотечной и Жилищной корпорации.  
Наш Комитет, созданный 6 лет назад по инициативе руководства АРБ, объединяет свыше 60 банков - наиболее активных участников ипотечного движения в России - и представляет их интересы в созданном год назад по инициативе Президента РФ В.В. Путина Совете при Президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов.
Реализация приоритетного Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» -  задача масштабная и весьма перспективная.
Улучшение жилищных условий и приобретение жилья – одна из основных потребностей граждан России, независимо от того, к какой имущественной группе они принадлежат. Люди не хотят в течение длительного времени, порой десятилетиями, ждать социального жилья от государства, а стремятся приобрести новое жилье пусть даже и в кредит, но сегодня.
Зарубежный опыт свидетельствует, что объем ипотечного жилищного кредитования может достигать половины ВВП, в то время как в России объем ипотеки не превышает 2,4 % ВВП. Сегодня в среднем только около 10 % процентов жилья приобретается по ипотечным кредитам. 
Российский рынок ипотеки вырос в 2006 году до 200 млрд рублей. Таким образом, объем выданных ипотечных кредитов в 2006 году превысил аналогичный показатель 2005 года на 147  млрд рублей.
По прогнозам ведущих игроков рынка его объем в 2007 году должен вырасти еще в 2 раза.  Россия идет по пути всех стран Восточной Европы, где с момента, когда рынок начал развиваться, двукратный рост наблюдался на протяжении 3-4 лет.
Психологический рубеж в приобретении квартиры, так же как и других товаров, в кредит россияне уже преодолели.
Значительно выросла и инвестиционная привлекательность ипотечного рынка. Ипотечное кредитование становится  сферой выгодного вложения средств как для банков, так и для их клиентов.
 Согласно данным ЦМЭИ «БДО Юникон» реальная рублевая доходность жилой недвижимости в Москве в прошедшем году увеличилась на 64,29 %.

• Ипотека - менее рискованный продукт по сравнению с другими видами потребительского кредитования. Статистика такова: общий уровень долгов и невозвратов по ипотечным кредитам  - примерно 0,1 процента, тогда как по другим видам  потребительского кредитования   - от 8 до12 процентов.
• Число банков, занимающихся ипотечным кредитованием в России, постепенно растет и приближается к 600.
• На Западе существуют разного рода союзы и международные профессиональные объединения, призванные поддерживать чистоту рядов участников ипотечного рынка, распространять новаторский и положительный опыт, новые технологии и подходы. Они, в частности, разрабатывают и принимают кодексы поведения ипотечных кредиторов.
Ипотечный рынок России – не исключение.  Наш рынок должен быть цивилизованным и, как показывает опыт развитых ипотечных рынков, вместе  с корректной борьбой за клиента должна идти и борьба за чистоту рядов ипотечных кредиторов. В мировой практике такие кодексы широко распространены. Например, в Великобритании это Ипотечный кодекс, в США – Кодексы штатов для ипотечных брокеров, в Германии – Закон о кредитных операциях потребителей, в Австралии – Кодекс практики, принятый Ассоциацией участников ипотечной отрасли. В нашей стране работа по созданию Кодекса ипотечного кредитора  велась нами в течение всей второй половины 2006 года в составе Рабочей группы IFC «СУПЕР» (Стандарты Унификации Первичного рынка).  В настоящее время проект Кодекса подготовлен и представлен для обсуждения членам Экспертного Совета Федеральной Антимонопольной Службы (ФАС) по защите конкуренции на рынке финансовых услуг. 
Наш Комитет всемерно поддерживает работу над Кодексом, видя в ней реальную возможность для клиентов банков - облегчить выбор законопослушных и надежных кредиторов, для операторов рынка – существенно повысить свой имидж в глазах деловых партнеров, а ипотеке в целом  завоевать доверие большей части населения. 
• 2006 год стал знаменательным годом для  секьюритизации банковских активов в России. Ряд крупнейших банков уже начали работу в этой сфере.
Первые попытки секьюритизировать банковские кредитные активы были сделаны в 2005 году. Это трансграничная секьюритизация автокредитов, осуществленная Банком «Союз» в июле 2005 г., финансовым консультантом по которой выступала компания «Greenwich Financial Services», с которой Европейский трастовый банк, представляемый мною здесь, также сотрудничает.
Следом за первым опытом автокредитов успешно проходит и секьюритизация потребительских кредитов Home Credit and Finance банком в декабре 2005 г.  В апреле 2006 году секьюритизацию потребительских кредитов провел и Банк Русский стандарт.  В июне этого же года Внешторгбанк выступил оригинатором и сервисером первого выпуска ИПОТЕЧНЫХ ценных бумаг.  Выпуск ценных бумаг, обеспеченных закладными по кредитам, также прошел по схеме классической трансграничной секьюритизации.  В августе 2006 сделку по секьюритизации завершил Городской ипотечный банк. В этом случае это была первая сделка с ипотечными банковскими активами, осуществленная в соответствии с требованиями законодательства, которое наделяет квалифицированных американских инвесторов правом покупать эти бумаги. Бумаги были размещены среди инвесторов в Европе и США.
Рынок секьюритизации весьма перспективен и количество таких операций в 2007 году будет увеличиваться.
                                                              
По прогнозам ведущих экспертов ипотечного рынка, тенденции рынка ипотечного кредитования в России сегодня таковы:

  • Стабилизация цен на недвижимость,  наблюдаемая с осени прошлого года, благоприятна для  роста ипотеки.
  • По объему ипотечных сделок на первичном и вторичном рынках можно рассчитывать к концу 2007 года на его удвоение.
  • На рынке ожидается  развитие  ипотеки коммерческой недвижимости.
  • Появляются программы по кредитованию приобретения земли под ее залог и строительство индивидуальных домов.
  • Еще недавно большинство программ ориентировалось на вторичный рынок, а сегодня наметился рост покупок квартир в новостройках. Новостройки по ипотеке становятся доступнее в связи с тем, что у банков формируются базы проверенных застройщиков, а это значительно упрощает процесс оформления кредита.
  • Ипотека, которая традиционно считалась инструментом приобретения массового жилья, стала активно проникать и в сегмент элитного строительства. Сделки свыше миллиона долларов, совершаемые с использованием ипотеки, – сегодня уже не редкость.
  • Все больше банков кредитуют покупку загородного жилья и земельных участков.
  • Ипотечные программы активно продвигаются в регионах России. Наш Банк, в частности, работает более чем в 40 регионах, выдавая ипотечные кредиты. В планах этого года – увеличение числа таких регионов.
Стабилизация цен на недвижимость,  наблюдаемая с осени прошлого года, благоприятна для  роста ипотеки.
  • По объему ипотечных сделок на первичном и вторичном рынках можно рассчитывать к концу 2007 года на его удвоение.
  • На рынке ожидается  развитие  ипотеки коммерческой недвижимости.
  • Появляются программы по кредитованию приобретения земли под ее залог и строительство индивидуальных домов.
  • Еще недавно большинство программ ориентировалось на вторичный рынок, а сегодня наметился рост покупок квартир в новостройках. Новостройки по ипотеке становятся доступнее в связи с тем, что у банков формируются базы проверенных застройщиков, а это значительно упрощает процесс оформления кредита.
  • Ипотека, которая традиционно считалась инструментом приобретения массового жилья, стала активно проникать и в сегмент элитного строительства. Сделки свыше миллиона долларов, совершаемые с использованием ипотеки, – сегодня уже не редкость.
  • Все больше банков кредитуют покупку загородного жилья и земельных участков.
  • Ипотечные программы активно продвигаются в регионах России. Наш Банк, в частности, работает более чем в 40 регионах, выдавая ипотечные кредиты. В планах этого года – увеличение числа таких регионов.
  • Большой интерес у нас вызывает развитие на Западе новых институтов, механизмов и технологий, стимулирующих финансирование жилищного строительства в целом и возведение объектов доступного жилья, в частности. Эти новые институты и механизмы в свою очередь способствуют развитию ипотечного жилищного кредитования.
    Несомненный интерес представляет, в частности, PPP (Public-Private Partnerships)  – различные формы государственно-частного партнерства, в которых реализуется идея взаимодействия государства и частного капитала.
    Применительно к Национальному проекту «Доступное и комфортное жилье»  - это развитие коммунальной инфраструктуры земельных участков под строительство жилья, а также  возведение самих объектов доступного и комфортного жилья.
    Нам известно, что с использованием этих механизмов были построены такие объекты в Канаде как Королевская больница в Оттаве (The Royal Ottawa Hospital in Ottawa, Ontario), платная магистраль № 407 в Торонто, провинция Онтарио (The 407 ETR toll road in Toronto, Ontario), а также Мост Конфедерации на острове Принца Эдварда (Confederation Bridge construction in Prince Edward Island).
    Комитет по ипотеке АРБ выступает за скорейшее внедрение таких форм взаимодействия государства и частного капитала. Форма эта для нас новая.  Наш Комитет  является членом Рабочей группы, недавно созданной при Министерстве регионального развития РФ по развитию форм государственно-частного партнерства и внедрению имеющегося положительного опыта, накопленного в западных странах. Мы заинтересованы в таком опыте.
    Необходимо активизировать усилия по развитию системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования. Основным источником финансирования дополнительных объемов ипотечных кредитов должна стать их секьюритизация.
    Программа увеличения объемов рефинансирования ипотечных кредитов фактически нацелена на реализацию Национального приоритетного проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».  Рефинансирование пользуется всемерной поддержкой властей, что дополнительно снижает риски инвесторов.
    В последние два года система рефинансирования развивалась в основном через ПИФы внутри страны, а также через трансграничную секьюритизацию и выпуск ипотечных ценных бумаг с использованием SPV – на Западе.
    В декабре прошлого года Газпромбанку удалось осуществить первый выпуск рублевых ипотечных ценных бумаг, рассчитанных на российских инвесторов. Следующий выпуск в самом скором времени планирует АИЖК.  Уверен, что процессы секьюритизации ипотечных кредитов в России будут быстро набирать темпы.
    И все же самый большой рост рефинансирования кредитов в настоящее время достигается благодаря коллективным инвестициям с использованием ипотечных паевых инвестиционных фондов. За неполных полтора года существования ипотечных фондов общий объем фондов превысил 6 млрд. рублей (6 645 млн. руб по состоянию на 20 января 2006 года). Развитие индустрии паевых ипотечных фондов отвечает интересам как государства, так и инвесторов, в том числе институциональных.
    Европейский трастовый банк сформировал Ипотечный закрытый паевой инвестиционный фонд – «Ипотечный Фонд № 1», с доходностью 10,2 %  годовых. 

    Нерезиденты в банковском секторе России

    По данным Банка России (Вестник Банка России декабрь 2006), за первые девять месяцев прошлого года активы российских банков возросли на 27,3 процента, а капитал – на 20,6 процента. Среди источников этого роста, по мнению аналитиков, значительна  доля иностранного капитала.
    Российский банковский сектор становится все более привлекательным для нерезидентов.
    Российский рынок сегодня – один из самых быстрорастущих. По оценкам McKinsey, нигде в мире до 2015 года доходы банков не будут расти так стремительно, как в России. Если доходы банков в странах Восточной Европы растут в среднем на 24,3 % в год, в Бразилии – 19 %, в Китае – 15%, в Индии – 10 %,  то в России этот показатель составляет 41%.
    Средний темп прироста доходов в России в следующие 10 лет, по оценкам экспертов, будет примерно 15-20%, то есть, втрое больше среднемирового. Таким образом, по расчетам, к 2015 году среднегодовой доход российских банков должен увеличиться с 14 до 90 млрд долларов США.
     Одним из основных источников роста российской банковской отрасли станет развитие кредитования населения и, в частности, ипотечного кредитования. К 2015 году доля потребительского и ипотечного кредитования в розничных доходах российских банков составит 74%, тогда как среднемировой показатель будет в пределах 35-60%.  

    В одном из недавних исследований Goldman Sachs было выделено 15 наиболее вероятных покупателей банковских активов в России. Это - ABN AMRO, Commerzbank, Deutsche Bank,  BNP Paribas, Societe Generale, Credit Agricole, Banca Intesa, Unicredit, Dexia, DnB Nor, SEB,  Fortis Bank, HSBC, Nordea. 
    Так в ноябре 2006 года скандинавская банковская группа Nordea приобрела 75,01 процента акций Оргрэсбанка. Его собственный капитал  равняется 2,53 миллиарда рублей, а покупатели из Скандинавии заплатили за свой пакет 313,7 миллиона долларов, то есть, 4,4 стоимости капитала.
    Недавно владельцем 96,4 процентов Инвестсбербанка стал венгерский OTP bank, а  Societe Generale прибавил к своему 10- процентному пакету акций Росбанка еще 10 процентов.

    По состоянию на 1 октября 2006 года число российских банков, контролируемых нерезидентами, составило 63 (из них 10  входят в число 50 крупнейших по размеру активов), тогда как на 1 января 2006 года их насчитывалось  52.
    За первые 9 месяцев 2006 года отмечался значительный рост основных показателей этих банков.  Их темпы превышали средние по банковскому сектору в целом. Так, активы банков, контролируемых нерезидентами, выросли на 76,3 процента и составили 1,42 триллиона рублей. А капитал увеличился на 63,9 процента - до 189,1 миллиарда рублей.
    Темпы прироста размещенных в этих банках вкладов физических лиц также превышают средние показатели по банковскому сектору.
    Вклады физических лиц увеличились за указанный период в 2,2 раза (тогда как за аналогичный период предыдущего года - на 38,2 процента).  Выросла  доля банков данной группы в общем объеме вкладов физических лиц (с 3,4 до 6,3 процента).
    Доля вкладов физических лиц в пассивах этих банков (14,8 процента на 1 октября) пока ниже средней по банковскому сектору (26,9 процента), что, по оценкам специалистов, свидетельствует о высоком  потенциале роста депозитных операций банков-нерезидентов в России.
    Отмечается активизация банков с участием иностранного капитала на рынке межбанковского кредитования. 
    За 9 месяцев прошлого года объемы средств, привлеченных банками-иностранцами в этом сегменте рынка, возросли на 38,7 процента, а размещенных - на 75 процентов. 23,7 процента от общего объема привлеченных межбанковских кредитов и 23,9 процента – размещенных приходятся именно на эти банки.
    Итоги переговоров  о вступлении России в ВТО, повышение суверенного рейтинга страны тремя ведущими мировыми рейтинговыми агентствами – все это  создает позитивные  предпосылки роста зарубежных инвестиций в Россию и, в частности, в такой  сегмент рынка как  ипотека.
    Нерезиденты   уже начинают активно работать в ипотечном секторе России.
    Летом 2005 года французский Societe Generale приобрел за 100 миллионов долларов США банк «Дельтакредит», что стало первой продажей иностранцам российского ипотечного банка.
    В декабре 2006 года было объявлено о покупке банком Morgan Stanley второго специализированного ипотечного банка в России – Городского ипотечного банка. Сумма сделки оценивается экспертами в пределах от 160 до 200 миллионов долларов  США, что составляет примерно 4 – 5 капиталов Городского ипотечного банка.
              По мнению экспертов, Morgan Stanley покупкой российского банка приобрел хороший канал продаж ипотечных кредитов.

    Сейчас, когда в России на высшем государственном уровне основным условием успешной реализации Национального жилищного проекта называется рост объемов строительства жилья, актуальным представляется не только максимальное использование существующих производственных мощностей стройиндустрии, но и изучение, а также пропаганда и внедрение прогрессивных строительных технологий. 
    Национальный жилищный проект ориентирует нас на достижение  вполне конкретных высоких показателей уже к 2010 году, когда ежегодно планируется вводить 80 миллионов квадратных метров жилья. По оценкам авторитетных экспертов строительного рынка, если просчитать программу «Доступное жилье» не в квадратных метрах, а в количестве необходимых для их возведения материалов, то в рамках задачи по удвоению ежегодного объема строящегося жилья необходимо к 2010 году производить 90 млн тонн цемента ежегодно, тогда как имеющиеся мощности рассчитаны всего на 65 млн тонн в год. Кроме того, потребность строительной отрасли составляет 28 млрд штук кирпича в год, а производится его в два раза меньше. Рост цен за квадратный метр жилья во многом связан с неразвитостью промышленности и нехваткой строительных материалов. В себестоимости квадратного метра расходы на строительные материалы занимают 55%.
    Можно, конечно, построить заводы. Но строительство заводов по производству цемента и кирпича энергоемко и растянуто во времени. А поставленные сроки для выполнения задач – 2010 год –  приводят нас к необходимости искать другие пути решения проблемы. И другой путь – это поиск и  внедрение новых, прогрессивных, малозатратных и энергосберегающих технологий.
    Поэтому вывод однозначен: выполнение приоритетного Национального проекта «Доступное и комфортное жилье» невозможно без масштабного внедрения новых прогрессивных технологий, в частности, канадских технологий.
    Россия, как и Канада, страна лесная, и дерево как стройматериал широко доступно в нашей стране. Поэтому нам интересна канадская технология малоэтажного деревянного жилищного строительства. Подобное высококачественное и доступное жилье особенно  актуально для  российских регионов.
    Мы готовы обсуждать вопросы такого взаимодействия в любом формате. Здесь может идти речь об участии кредитных организаций в финансировании проектов, о лизинге оборудования, о строительстве специализированных заводов и о поставках готовой продукции.
     У этого взаимодействия есть перспектива. Особенно, учитывая внимание к малоэтажному строительству со стороны президента РФ и первого вице-премьера – руководителя национального жилищного проекта. По словам Президента РФ В.В.Путина,  «для всех семей в России жилье – это вопрос фундаментальных условий их жизни. Его решение традиционно влияло и продолжает влиять на общий экономический и политический климат в стране.  Поэтому проблемы глубже и шире, чем просто жилищная политика или экономическая сторона деятельности строительной отрасли».
    Эти вопросы – в плане работы Межведомственной Рабочей группы при Президентском совете по национальному жилищному проекту, членом которой я являюсь.

     

     

     

    Смотреть все комментарии (0) >>

     

    Оставить комментарий

    Имя
    E-mail
    Сообщение
    Введите код, который
    показан на картинке
    CAPTCHA Image
     

    Новое на сайте

    Как по новым правилам будут оценивать наши квартиры

    Жилье не для всех

    Квартиры в новостройках Сходни

    От чего зависит цена ремонта окон?

    Агентство недвижимости АЗИМУТ

    Комфортабельная квартира в ипотеку в Санкт-Петербурге в новостройках и на вторичном рынке. А также коммерческая ипотека и ее развитие.

    Операции с коммерческой недвижимостью

    Ипотека по евростандартам не светит россиянам при покупке квартиры не только в Москве, но и в большинстве городов

    Покупка квартиры на вторичном рынке. От чего зависит стоимость квартиры?

    Как используются дешёвые квартиры студии? Покупка квартиры – дело времени

    Почему двухлистовые стальные двери от производителя так популярны?

    Поиск юридического адреса от собственника

    Высокопрочные бетонные полы, устройство промышленных бетонных полов

    Стальные двери Zetta (Россия, Воронеж)

    Деревянные дома из клееного бруса возводятся очень быстро





    Ещё в данном разделе:



    Хотите новости ипотеки на свой сайт?

    Информер сайта Ipoteka-RUS.RU позволяет публиковать на вашем сайте текущие новости ипотеки.


    Самые популярные разделы сайта

    Ипотека молодой семье

    Государство субсидирует ипотечный кредит на квартиру для молодых семей без детей на 35% от расчетной стоимости жилья, а для молодых семей с одним и более детьми на 40%.

    Статьи и аналитика по ипотеке

    В разделе собраны самые интересные статьи и аналитические отчеты по ипотечному кредитованию.

    Ипотечные программы банков

    Список банков и их ипотечные программы.

    Социальная ипотека для военных

    Жилищная проблема, без преувеличения, является ключевой в системе социального обеспечения военнослужащих. Решить эту проблему должна социальная ипотека для военных.

    Книги по ипотеке. Ипотека для читателей.

    Многие вопросы ипотеки достаточно системно описаны в книгах, которые можно купить в книжных магазинах или интернет магазинах. Все книги по ипотеке написаны для широкого круга читателей.