Ипотека: перевод на рубли. Кому он выгоден – банку или заемщику?

Одной из мер, которая – как предполагалось – должна была помочь ипотечным заемщикам пережить нынешние кризисные времена, назывался перевод кредитов из валютных в рублевые. Все замечательно: вместо долларов (курс которых с июля до начала февраля вырос с 24 до 36 рублей) должник должен ежемесячно платить фиксированную сумму в рублях. Несмотря на то, что времени прошло совсем немного, уже есть смысл подвести итоги. Они очень простые – банки эту кампанию «спустили на тормозах». Теоретически «рефинансироваться» можно и сегодня. Но для заемщика уже нет смысла: курс рубля стабилизировался и в ближайшем будущем резко падать вряд ли будет.

О новом вине и старых мехах
Ввиду того, что тема эта вряд ли широко известна, начнем с самых азов. Обычно говорят о «переводе» кредита, «переходе на рубли» - из этих слов создается иллюзия, что предстоит некая не очень сложная техническая операция. На самом деле, речь идет о рефинансировании, т.е. выдаче нового кредита, которым гасится старый. Соответственно, выданы деньги будут на сегодняшних условиях – в смысле процентов, сроков и всего остального… «Также нужно будет заново собрать документы, подтверждающие уровень дохода заемщика, - рассказал  Артем Костюшин, начальник отдела ипотечного кредитования компании «СБС-Ипотека». – Со всех точек зрения это получение нового кредита».

О вреде торопливости
Клиентам в условиях резкого роста курса доллара переход на рубли был выгоден – тут и говорить нечего. А вот зачем эта затея банкам? Для ответа на этот вопрос надобно припомнить, что кредитные организации бывают частными и государственными (во всяком случае, фактически – «Сбербанк» и «ВТБ» полностью контролируются государством). У госбанков рефинансирование носило явно выраженный политический характер: осенью их основной акционер более всего был озабочен сохранением в обществе политической стабильности, для чего изобретал различные меры в помощь оказавшимся в тяжелом положении заемщикам. После пары деликатных «намеков», сделанных из самых высоких кабинетов, менеджерам госбанков ничего не оставалось, как взять под козырек.

С «частниками» все иначе. Государство на них, конечно, тоже давило, но был и собственный интерес, который говорил, что переводить кредиты не нужно – по крайней мере, до тех пор, пока рост курса доллара не прекратится. И принятое решение оказалось совершенно предсказуемым: работу начать, но по максимуму затянуть. «По имеющейся у меня информации, реально данные услуги «работают» у госбанков, - отмечает Артем Костюшин («СБС-Ипотека»). – Остальные банки в большинстве своем только готовят программы перевода валютных кредитов в рубли».

Рублишек не хватает!
Даже в тех нечастых случаях, когда банки вроде бы стали заниматься рефинансированием, ведут эту работу они как-то подозрительно медленно. Один из крупнейших наших банков требует для этой процедуры сбор полного пакета документов, заполнения всех анкет и выполнения оценку недвижимости. Получается, что банк как будто рассматривает совершенно новую заявку, и делает это номинально в течение 30 дней, а фактически – гораздо дольше.

Но и это еще не все. При оценке платежеспособности «нового» клиента банк исходит из современных требований: на выплату ипотеки заемщик должен тратить не более 50-60% своего ежемесячного дохода. И если клиент «не пролезает» - ему могут отказать. А тот факт, что человек уже гасит кредит и платит при этом, возможно, еще большие суммы, никого не волнует.

Бывают и совершенно анекдотические случаи. Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка и ипотеки корпорации «Рескор», рассказал о человеке, который сумел-таки конвертировать свой валютный кредит – во всяком случае, еще в прошлом году выполнил все необходимые формальности и в декабре получил от банка соответствующее одобрение. Но банк переоформление не произвел – сотрудники кредитного отдела заявили, что не знают, что делать с существующей закладной на квартиру и как составлять новую. Кстати, теперь рефинансирования, скорее всего, и не будет: в декабре доллар стоил в районе 28 рублей, и именно под те реалии банк соглашался выдать рефинансирующий кредит. Сегодня курс другой, и это значит, что выделяемой банком рублевой суммы просто не хватит на рефинансирование.

Выгодно! Но кому?
Банки – коммерческие структуры, всюду преследующие собственную выгоду, и было бы наивно осуждать их за это. Соответственно, и с описываемой нами кампании они постарались по возможности «снять сметанки». Благо, возможностей тут много.

Прежде всего, вспомним о том, что было сказано выше: рефинансирование – это, формально, выдача нового кредита. Соответственно, заемщик сталкивается с необходимостью заплатить все сопутствующие платежи – комиссию за выдачу кредита, обналичивание, ведение ссудного счета и все прочее – обо всем этом наш журнал не так давно писал: «Как утяжеляют кредит дополнительные платежи».

Следующий момент – проценты. Для рублевых займов они в принципе выше, чем для валютных. Учтем и то, что года 2-3 назад, когда выдавался «старый» кредит, проценты вообще были ниже. Сегодняшние реалии таковы, что кредит в долларах под 11-12% будет заменен на рублевый под 18-20%. То, что для банка это выгодно – спору нет; выгодно ли для заемщика?

Есть и еще один аспект. В 2005-7 годах ипотека (по крайней мере, в Москве), была почти полностью долларовой. Проценты по кредитам в валюте были ниже, а доллар постоянно слабел – заемщики брали в американской валюте и радовались. Чем все закончилось (для заемщиков) – общеизвестно, но и для банков все оказалось не так безоблачно. Их кредитный портфель оказался сильно перекошен в сторону долларовой составляющей. «Рассмотрев валютную структуру своего ипотечного портфеля, банки  пришли к выводу о необходимости пересмотра части курсовых рисков, - считает Артис Вейпс, директор компании «Фонд кредитов». – Переоформление низкопроцентных валютных обязательств клиентов в высокопроцентные рублевые – это для банков форма секьюритизации».

Оно нам надо? И когда?
Года полтора назад, когда никакого кризиса на ипотечных рынках еще в помине не было, банки уже предлагали услугу рефинансирования. Правда, смысл ее был принципиально иной: в тот момент ставки по ипотечным кредитам снижались, и новый позволял взять деньги на более выгодных условиях. Скажем, вместо 15-17% годовых, получить средства под 12-13%.

Анализируя это предложение, эксперты уже тогда говорили, что выгодным рефинансирование станет, только если экономия составит не менее 2% годовых – в противном случае накладные расходы съедят всю прибыль. Если применить этот же подход к сегодняшним реалиям, то совершенно очевидно, что рефинансироваться уже ни к чему. «Бросаться с распростертыми объятьями навстречу желанным рублям не стоит, - считает Артем Костюшин («СБС-Ипотека»). – Даже если доллар дорастет до 40 рублей, кредит в американской валюте, но под 9% годовых, все равно остается выгоднее, чем рублевый, но под современные проценты… При этом лично я вовсе не сторонник той точки зрения, что стоимость доллара дойдет до заоблачных высот. Советую заемщикам все тщательнейшим образом просчитать и проанализировать. И не забывать, что если курс доллара поползет обратно, рублевый кредит, полученный вами под высокие проценты, переводить обратно никто бесплатно не будет».

Такую же рекомендацию – не делать резких движений – дает и Артис Вейпс («Фонд кредитов»). По нашей просьбе он проанализировал конкретное предложение банка по рефинансированию. Вот что получилось:

В июле 2007 года был взят ипотечный кредит в $250 тыс. на 20 лет под 11,25% годовых. Ежемесячный платеж по нему составил $2623. График платежей получается таким (синим цветом обозначены возвращаемые проценты, красным – собственно кредит, т.н. «тело»):

На момент выдачи кредита курс доллара составлял 25,4132 руб., соответственно, ежемесячная выплата равнялась 66658,82 руб. Однако к январю нынешнего года «зеленый» подорожал, в результате чего ежемесячные выплаты составляют 86032 руб.

Банк на рефинансирование согласен. Однако условия – 15,85% годовых в рублях. На январь 2009 года остаток задолженности составил $244492 – в рублях по нынешнему курсу это составляет 8 млн. 020 тыс. Новый график платежей выходит таким:
 

Легко заметить, что заемщик будет платить тут ежемесячно по 112636,58 руб., т.е. намного больше, чем отдает сегодня. Курс доллара должен достигнуть почти 43 руб., чтобы размеры выплат хотя бы сравнялись, и лишь при цене «американца» еще большей, чем названная, рублевый кредит станет выгоднее валютного.

Премия за несуетливость
От себя добавим, что при нынешних цифрах заемщик имеет почти 30 тыс. руб. в месяц выгоды от того, что НЕ переводит кредит в рубли. Эти деньги, которые можно справедливо считать «бонусом за несуетливость», следует направить на досрочное погашение кредита. К тому моменту, когда доллар достигнет планки в 43 рубля (если это вообще когда-нибудь произойдет), заемщик сумеет существенно снизить сумму оставшегося долга. А значит, и размер ежемесячных платежей.