Смотреть все комментарии (0) >>
![]() | ![]() | ||
|
|||
![]() | ![]() | ||
Ипотека: перевод на рубли. Кому он выгоден – банку или заемщику?
Одной из мер, которая – как предполагалось – должна была помочь ипотечным заемщикам пережить нынешние кризисные времена, назывался перевод кредитов из валютных в рублевые. Все замечательно: вместо долларов (курс которых с июля до начала февраля вырос с 24 до 36 рублей) должник должен ежемесячно платить фиксированную сумму в рублях. Несмотря на то, что времени прошло совсем немного, уже есть смысл подвести итоги. Они очень простые – банки эту кампанию «спустили на тормозах». Теоретически «рефинансироваться» можно и сегодня. Но для заемщика уже нет смысла: курс рубля стабилизировался и в ближайшем будущем резко падать вряд ли будет. О новом вине и старых мехах С «частниками» все иначе. Государство на них, конечно, тоже давило, но был и собственный интерес, который говорил, что переводить кредиты не нужно – по крайней мере, до тех пор, пока рост курса доллара не прекратится. И принятое решение оказалось совершенно предсказуемым: работу начать, но по максимуму затянуть. «По имеющейся у меня информации, реально данные услуги «работают» у госбанков, - отмечает Артем Костюшин («СБС-Ипотека»). – Остальные банки в большинстве своем только готовят программы перевода валютных кредитов в рубли». Но и это еще не все. При оценке платежеспособности «нового» клиента банк исходит из современных требований: на выплату ипотеки заемщик должен тратить не более 50-60% своего ежемесячного дохода. И если клиент «не пролезает» - ему могут отказать. А тот факт, что человек уже гасит кредит и платит при этом, возможно, еще большие суммы, никого не волнует. Бывают и совершенно анекдотические случаи. Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка и ипотеки корпорации «Рескор», рассказал о человеке, который сумел-таки конвертировать свой валютный кредит – во всяком случае, еще в прошлом году выполнил все необходимые формальности и в декабре получил от банка соответствующее одобрение. Но банк переоформление не произвел – сотрудники кредитного отдела заявили, что не знают, что делать с существующей закладной на квартиру и как составлять новую. Кстати, теперь рефинансирования, скорее всего, и не будет: в декабре доллар стоил в районе 28 рублей, и именно под те реалии банк соглашался выдать рефинансирующий кредит. Сегодня курс другой, и это значит, что выделяемой банком рублевой суммы просто не хватит на рефинансирование. Прежде всего, вспомним о том, что было сказано выше: рефинансирование – это, формально, выдача нового кредита. Соответственно, заемщик сталкивается с необходимостью заплатить все сопутствующие платежи – комиссию за выдачу кредита, обналичивание, ведение ссудного счета и все прочее – обо всем этом наш журнал не так давно писал: «Как утяжеляют кредит дополнительные платежи». Следующий момент – проценты. Для рублевых займов они в принципе выше, чем для валютных. Учтем и то, что года 2-3 назад, когда выдавался «старый» кредит, проценты вообще были ниже. Сегодняшние реалии таковы, что кредит в долларах под 11-12% будет заменен на рублевый под 18-20%. То, что для банка это выгодно – спору нет; выгодно ли для заемщика? Есть и еще один аспект. В 2005-7 годах ипотека (по крайней мере, в Москве), была почти полностью долларовой. Проценты по кредитам в валюте были ниже, а доллар постоянно слабел – заемщики брали в американской валюте и радовались. Чем все закончилось (для заемщиков) – общеизвестно, но и для банков все оказалось не так безоблачно. Их кредитный портфель оказался сильно перекошен в сторону долларовой составляющей. «Рассмотрев валютную структуру своего ипотечного портфеля, банки пришли к выводу о необходимости пересмотра части курсовых рисков, - считает Артис Вейпс, директор компании «Фонд кредитов». – Переоформление низкопроцентных валютных обязательств клиентов в высокопроцентные рублевые – это для банков форма секьюритизации». Анализируя это предложение, эксперты уже тогда говорили, что выгодным рефинансирование станет, только если экономия составит не менее 2% годовых – в противном случае накладные расходы съедят всю прибыль. Если применить этот же подход к сегодняшним реалиям, то совершенно очевидно, что рефинансироваться уже ни к чему. «Бросаться с распростертыми объятьями навстречу желанным рублям не стоит, - считает Артем Костюшин («СБС-Ипотека»). – Даже если доллар дорастет до 40 рублей, кредит в американской валюте, но под 9% годовых, все равно остается выгоднее, чем рублевый, но под современные проценты… При этом лично я вовсе не сторонник той точки зрения, что стоимость доллара дойдет до заоблачных высот. Советую заемщикам все тщательнейшим образом просчитать и проанализировать. И не забывать, что если курс доллара поползет обратно, рублевый кредит, полученный вами под высокие проценты, переводить обратно никто бесплатно не будет». Такую же рекомендацию – не делать резких движений – дает и Артис Вейпс («Фонд кредитов»). По нашей просьбе он проанализировал конкретное предложение банка по рефинансированию. Вот что получилось:
В июле 2007 года был взят ипотечный кредит в $250 тыс. на 20 лет под 11,25% годовых. Ежемесячный платеж по нему составил $2623. График платежей получается таким (синим цветом обозначены возвращаемые проценты, красным – собственно кредит, т.н. «тело»):
На момент выдачи кредита курс доллара составлял 25,4132 руб., соответственно, ежемесячная выплата равнялась 66658,82 руб. Однако к январю нынешнего года «зеленый» подорожал, в результате чего ежемесячные выплаты составляют 86032 руб. Банк на рефинансирование согласен. Однако условия – 15,85% годовых в рублях. На январь 2009 года остаток задолженности составил $244492 – в рублях по нынешнему курсу это составляет 8 млн. 020 тыс. Новый график платежей выходит таким: Легко заметить, что заемщик будет платить тут ежемесячно по 112636,58 руб., т.е. намного больше, чем отдает сегодня. Курс доллара должен достигнуть почти 43 руб., чтобы размеры выплат хотя бы сравнялись, и лишь при цене «американца» еще большей, чем названная, рублевый кредит станет выгоднее валютного. Источник: Metrinfo.RU
|
Новое на сайтеКак по новым правилам будут оценивать наши квартиры Квартиры в новостройках Сходни От чего зависит цена ремонта окон? Операции с коммерческой недвижимостью Покупка квартиры на вторичном рынке. От чего зависит стоимость квартиры? Как используются дешёвые квартиры студии? Покупка квартиры – дело времени Почему двухлистовые стальные двери от производителя так популярны? Поиск юридического адреса от собственника Высокопрочные бетонные полы, устройство промышленных бетонных полов Ещё в данном разделе:
Хотите новости ипотеки на свой сайт?Информер сайта Ipoteka-RUS.RU позволяет публиковать на вашем сайте текущие новости ипотеки. Самые популярные разделы сайтаГосударство субсидирует ипотечный кредит на квартиру для молодых семей без детей на 35% от расчетной стоимости жилья, а для молодых семей с одним и более детьми на 40%. В разделе собраны самые интересные статьи и аналитические отчеты по ипотечному кредитованию. Список банков и их ипотечные программы. Социальная ипотека для военных Жилищная проблема, без преувеличения, является ключевой в системе социального обеспечения военнослужащих. Решить эту проблему должна социальная ипотека для военных. Книги по ипотеке. Ипотека для читателей. Многие вопросы ипотеки достаточно системно описаны в книгах, которые можно купить в книжных магазинах или интернет магазинах. Все книги по ипотеке написаны для широкого круга читателей. |
||
![]() | ![]() |