Социальная ипотека облегчает путь к заветным метрам

В ипотеке сегодня ситуация невеселая. Некоторые банки приостанавливают выдачу кредитов, другие закрывают «рисковые» программы, иные рассылают заемщикам панические письма, и все дружно повышают процентные ставки по кредитам. Ипотека становится менее доступной для заемщиков — это понятно всем. Но и здесь можно найти «островок стабильности». В частности, это касается программы социальной ипотеки, которая в Москве работает с 2005 года.

Очередники, которые собираются стать ипотечными заемщиками, обязательно оказываются в Коммерческом Банке «Московское ипотечное агентство», где они проходят андеррайтинг и получают ипотечный кредит. КБ «МИА» — основной оператор этой программы. О взаимоотношениях банка и заемщика-очередника корреспонденту Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru рассказал начальник службы розничного кредитования КБ МИА Игорь Нагорский.

Новостройки популярны у очередников

Для начала вспомним условия программы. В городе работают две схемы социальной ипотеки.

Первая схема — приобретение у города специально построенного нового жилья по льготным ценам с помощью ипотечного кредита.

Ипотечный кредит предоставляется на срок от 3 до 30 лет под 11,7 % годовых в рублях и 9% в долларах. Льготная стоимость метра — от 11,4 тыс. до 65 тысяч рублей. Надо заметить, что КБ «МИА» тоже вынуждено было поднять ставки, однако и эти остаются одними из самых низких на рынке.

Вторая схема — приобретение квартиры на рынке по актуальным для рынка ценам, с помощью ипотечного кредита и субсидии, которую выделяет город. (Подробнее об этих схемах читайте в наших предыдущих статьях «Московский «квадрат» за 38 тысяч - социальная ипотека в действии» и «Две схемы соципотеки: просчитайте свой вариант»).

Стоит заметить, что схема покупки у города нового жилья - более популярна. Во-первых - сделку сопровождает город и его ипотечный оператор (КБ МИА), что само по себе является гарантией, а самому заемщику не надо выходить на рынок и искать себе квартиру. Во-вторых, и главных - привлекает льготная цена квадратного метра, которая хоть и варьирутся в зависимости от стажа очередника, но даже самое большое ее значение (65 тысяч рублей) в 2,5 раза ниже сегодняшней средней рыночной цены. В среднем же стоимость социального метра составляет четверть от стоимости рыночного квадрата.

О популярности этой схемы свидетельствуют следующие цифры. С 2005 года КБ «МИА» выдал около 6 тысяч кредитов. Причем за последние 9 месяцев кредиты получили 2800 заемщиков. Это больше, чем за два предыдущие года - такова динамика. Еженедельно банк получает более 100 кредитных заявок. На клиентах этой схемы мы и сделаем акцент.

Портрет заемщика

Типичный заемщик выглядит примерно так: средний возраст - 45 лет, есть семья (3 человека). В основном, работают клиенты соципотеки в бюджетной сфере Москвы. Хотя в целом состав довольно пестрый, попадаются иногда и владельцы бизнеса. Но закон есть закон: раз человек встал в очередь до 1 марта 2005 года (принятия Жилищного Кодекса РФ), то имеет право воспользоваться социальными программами.


Проверка в три этапа

Всем потенциальным клиентам социальной ипотеки предстоит пройти трехступенчатую систему проверки. Общие требования следующие: они обязательно должны быть очередниками Москвы, вставшими на жилищный учет до 1 марта 2005 года. Возраст заемщика - от 18 до 57 лет, минимальный первоначальный взнос, который от него требуется - 10% от стоимости жилья.

Первая ступень проверки для желающих участвовать в программе - в окружных управлениях Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, где они и числятся в очереди. Здесь разъясняют условия программы, могут провести предварительные расчеты. Это, по сути, предварительная консультация.

Второй этап
проходит в ГУП «Агентство по реализации жилищного займа и субсидий». Здесь работа ведется более конкретная, — формируется пакет документов для банка, проводится окончательное консультирование. Агентство отбирает очередников по требованиям банка.

Наконец, третий этап - андеррайтинг в банке, где и принимается окончательное решение. И отказы в КБ «МИА» - не редкость. Город, конечно же, предоставил право москвичам участвовать в программе социальной ипотеки, но это вовсе не значит, что МИА обязано его кредитовать.

Впрочем, довольно много желающих отсеивается на двух предыдущих этапах - трехзвенная система позволяет эффективно выбрать кого нужно, и большинство будущих клиентов банка четко знают, что им предстоит.

Банк интересуют все доходы, которые получает очередник в зависимости от размера кредита. Поэтому банкиры смотрят на все, чем он располагает - машину, дачу, земельный участок. Могут посмотреть (при согласии заемщика - таково требование закона) кредитные истории. Их интересует и сам человек, - его образ жизни, достижения, профессиональный уровень.

Несмотря на кризис, банкиры требуют, чтобы стаж работы был не менее 6 месяцев. Также смотрят динамику за предыдущие годы - как он работал, где, сколько времени.

Процедуру андеррайтинга определяют еще две важнейшие вещи, которые характерны именно для социальных заемщиков. Это число членов семьи и стоимость квадратного метра.

Если заемщику приходится содержать 8 человек, то, увы, шансы его очень малы. В выигрыше – малосемейные, хотя в дальнейшем у них будет возможность это обстоятельство поправить. Столичные власти собираются запустить механизм поощрения молодых родителей-заемщиков: при рождении младенца им будет предоставляться субсидия, которая пойдет на погашение кредита в банк.

Средний доход очередника зависит от времени нахождения человека в очереди. Диапазон кредитов сильно варьируется, поскольку год назад - осенью 2007 года правительство Москвы утвердило постановление о дифференциации цен для очередников по соципотеке, предусматривающее систему повышающих и понижающих коэффициентов.

В среднем себестоимость строительства составляет 35-38 тысяч рублей за кв. метр. Коэффициент льгот, равный единице, применятся для тех кто простоял в очереди 10 лет. Для тех, у кого стаж 20 лет, — понижающий коэффициент 0,3. Соответственно, стоимость кв. метра будет равна 11 400 рублей.

Для тех, кто стоит меньше 10 лет в очереди, действует система повышающих коэффициентов. Максимальный повышающий коэффициент — 1,7 для трехлетнего стажем. Для них стоимость кв. метра примерно равна 64,6 тысяч рублей.

Так что и платят ежемесячно очередники по-разному – например, кто-то 6-7 тысяч рублей, и ему достаточно официального ежемесячного дохода в 20 тысяч рублей. А кто-то – и 40 тысяч, соответственным у него и должен быть доход – более 80 тысяч рублей.


Еще три шага: кредитный договор, страховка и выдача кредита

Следующий этап: процедура подписания кредитного договора — важнейшего документа для заемщика. В банке собирают всех участников сделки, в зависимости от того, на кого будет оформляться собственность. Созаемщиками, напоминаем, могут выступать и члены семьи.

Затем заемщика ждет процедура страхования жизни, здоровья и имущества. Общая стоимость страховки варьируется в пределах от 1 до 2,5% от суммы кредита.

Сначала заемщики оформляют страховку жизни и здоровья. Дело в том, что люди покупают новостройку у города, но даже город не успевает оформить права собственности – до такой ужесточились требования к регистрации. Поэтому как такового залога на бумаге еще не существует. Но и программа ждать оформления не может — поскольку средства людей вкладываются в строительство новых домов, то она просто встанет. Если же вдруг случится дефолт заемщика, а обеспечения нет, то банк в этом случае потребует возврата кредитных средств из городского бюджета.

А когда собственность уже оформлена как положено, в залог идет квартира, то заемщики оформляют страховку имущества. Титульного страхования (различных юридических рисков) в этих программах нет, - это больше актуально для вторичного рынка, а не для новостройки от правительства Москвы.

Наконец подходит время выдачи кредита.

Это более упрощенная процедура, чем при обычных сделках с недвижимостью: деньги в ячейки банка не закладываются, поскольку наличных нет — город с «налом» не работает.

Свои средства — первоначальный взнос — заемщик оплачивает через банк (КБ «МИА» или любой другой). Кредит он также переводит со своего счета в городской бюджет.


Дополнительные платежи для социального заемщика:
Каждому ипотечному заемщику приходится сталкиваться с дополнительными платежами. Для социального заемщика они сведены до минимума. Оценку недвижимости заемщик не оплачивает, поскольку сделка идет по утвержденным городским расценкам.

Единовременный сбор за открытие и ведение ссудного счета - 10 тысяч рублей. «Социальщики» платят самый минимум, поскольку для коммерческих заемщиков вилка за эту услугу широкая - от 10 до 70 тысяч рублей.

Тариф за перевод денег в городской бюджет составляет 0,05% от суммы перевода. (За сумму в 600 тыс. руб. заплатить надо будет 300 рублей).

О досрочном погашении

Как только появляется обеспечение залога, то есть квартира оформляется в собственность, заемщики получают право на досрочное погашение кредита. Правда, за это еще в течение двух лет взимается штраф - 30 тысяч рублей. Недавно в банке проводилась акция — в течение двух недель заемщики имели возможность досрочного погашения без штрафных санкций.

По истечении последующих двух лет барьеры на пути к досрочному погашению полностью снимаются. И хотя социальные заемщики массово этой возможностью не пользуются, все же время от времени и среди них находятся желающие разделаться с кредитом побыстрее.

В целом же у КБ «МИА» довольно строгий подход, банкиры предъявляют высокие требования, в том числе, и к социальным заемщикам. Ведь с жилищного учета их сняли, и отныне они становятся клиентами банка на длительный срок.

Источник: Metrinfo.RU

 

Комментарии к статье

Дмитрий
2009-01-28 20:50:48
Да теперь соц ипотека- МИФ!!! В 90% отказы дают. К тому же условия дикие - сначала перечислить деньги агенству - а затем они типа 2 месяца решают, дать или не дать. В реальности мне возращали мои деньги при отказе 4месяца!!!!И я вносил 70% предоплаты.

 

Смотреть все комментарии (1) >>

 

Оставить комментарий

Имя
E-mail
Сообщение
Введите код, который
показан на картинке
CAPTCHA Image
 

Новое на сайте

Как по новым правилам будут оценивать наши квартиры

Жилье не для всех

Квартиры в новостройках Сходни

От чего зависит цена ремонта окон?

Агентство недвижимости АЗИМУТ

Комфортабельная квартира в ипотеку в Санкт-Петербурге в новостройках и на вторичном рынке. А также коммерческая ипотека и ее развитие.

Операции с коммерческой недвижимостью

Ипотека по евростандартам не светит россиянам при покупке квартиры не только в Москве, но и в большинстве городов

Покупка квартиры на вторичном рынке. От чего зависит стоимость квартиры?

Как используются дешёвые квартиры студии? Покупка квартиры – дело времени

Почему двухлистовые стальные двери от производителя так популярны?

Поиск юридического адреса от собственника

Высокопрочные бетонные полы, устройство промышленных бетонных полов

Стальные двери Zetta (Россия, Воронеж)

Деревянные дома из клееного бруса возводятся очень быстро





Ещё в данном разделе:



Хотите новости ипотеки на свой сайт?

Информер сайта Ipoteka-RUS.RU позволяет публиковать на вашем сайте текущие новости ипотеки.


Самые популярные разделы сайта

Ипотека молодой семье

Государство субсидирует ипотечный кредит на квартиру для молодых семей без детей на 35% от расчетной стоимости жилья, а для молодых семей с одним и более детьми на 40%.

Статьи и аналитика по ипотеке

В разделе собраны самые интересные статьи и аналитические отчеты по ипотечному кредитованию.

Ипотечные программы банков

Список банков и их ипотечные программы.

Социальная ипотека для военных

Жилищная проблема, без преувеличения, является ключевой в системе социального обеспечения военнослужащих. Решить эту проблему должна социальная ипотека для военных.

Книги по ипотеке. Ипотека для читателей.

Многие вопросы ипотеки достаточно системно описаны в книгах, которые можно купить в книжных магазинах или интернет магазинах. Все книги по ипотеке написаны для широкого круга читателей.