Купить недвижимость в кредит без первоначального взноса стало сложнее

Сегодня позволить себе обзавестись жильем без ипотечного кредита могут немногие. Откладывать деньги просто бессмысленно: сбережения неизбежно обесцениваются, поскольку доходность банковских депозитов ниже уровня инфляции. Цены на жилье растут куда быстрее доходов населения. Даже на первоначальный взнос по ипотечному кредиту (10–20% стоимости жилья) приходится копить годами.

Поэтому, когда в 2006 году банки начали предлагать кредиты без первоначального взноса, это не могло не радовать. Но радость оказалась недолгой. Уже к осени 2007-го программы ипотечного кредитования без первоначального взноса начали сворачиваться одна за другой.

Риск — дело благородное. Но не банковское

Наступивший мировой финансовый кризис заставил банкиров отказаться от перспективных, но слишком рискованных идей, а кредиты без первоначального взноса считаются как раз наиболее сомнительными. По данным экспертов, процент дефолтов по ним в пять–шесть раз выше, чем по кредитам со взносом 20%.

В Европе кредиты без первоначального взноса тоже почти не практикуются. Именно они подкосили американскую ипотеку.
Впрочем, за границей все-таки существуют диковинные для России кредиты на 120% стоимости залога, но выдают их на особых условиях и только обладателям кристально чистой кредитной истории.

Однако доминирующий подход иностранных банков состоит в том, что соискатель, который не имеет на руках энной части стоимости будущего жилья, считается ненадежным. Европейская и американская практика показала, что чем меньше заемщик потратил собственных средств на покупку недвижимости, тем он менее дисциплинирован. Зато когда вложено хотя бы 10% кровных денег, человеку будет жаль их потерять, если банк отберет квартиру за долги.

Наблюдения российских специалистов говорят о том, что, приобретая квартиру в кредит без первоначального взноса, первые пять–десять лет заемщик не чувствует себя хозяином жилья. Если он не сумеет погасить кредит и квартира перейдет в счет долга, денег останется так мало, что нового жилья никак не купить. Отсюда психология арендатора, а не собственника квартиры. «Есть некий фактор «незаинтересованности» заемщика в квартире, приобретенной полностью на кредитные средства, — рассуждает директор департамента розничного бизнеса Московского кредитного банка (МКБ) Людмила Салигина. — Собственных капиталовложений в эту недвижимость клиент не сделал — терять ему нечего».
Кроме того, по мнению эксперта, при кредитовании без первоначального взноса есть риск, что оценочная компания завысит текущую рыночную стоимость квартиры. В случае если заемщик окажется неплатежеспособным и дело дойдет до продажи заложенного жилья в счет оплаты долга, окажется, что вырученных средств не хватит не только на штрафы, пени, проценты и прочие издержки, но и на полную сумму основного долга.
В Европе существует специальный вид страхования PMI (private mortgage insurance), который защищает банк от дефолта заемщика до выплаты им 20% стоимости недвижимости. В России пока такие виды страхования не действуют, хотя многие страховые компании имеют на них лицензии и даже разработали соответствующие продукты.

Последние из могикан

Если вам позарез требуется свое жилье, а сбережений не хватит даже на оплату кладовки, выбора практически нет. Ипотечные кредиты на приобретение готового жилья без первоначального взноса «в чистом виде» из крупных банков предоставляют лишь ВТБ-24 и Банк Москвы.
На сайте Банка Москвы в перечне ипотечных программ кредиты без первоначального взноса уже не фигурируют, хотя де-факто выдаются. Большинство банков устанавливает повышенный процент для кредитов с нулевым взносом, стремясь компенсировать повышенный риск, но Банк Москвы предоставляет такие займы на приобретение готового жилья на стандартных условиях. Можно выбрать любую из трех основных валют: рубли, доллары, евро. В японских йенах или швейцарских франках кредит без первоначального взноса не дадут. Максимальный срок погашения — 30 лет, минимальные ставки в рублях — 12,4%, в долларах — 9,5%, в евро — 9,8%.

Единственное отличие, по словам управляющего директора блока «Розничный бизнес» Банка Москвы Аллы Цытович, состоит в том, что банк более тщательно проверяет клиента, его платежеспособность, возможность найти работу с тем же заработком в случае увольнения. Таким образом, сейчас это программа для избранных представителей верхушки среднего класса.

В результате в Банке Москвы востребованность ипотеки без первоначального взноса упала в три раза по сравнению с прошлым годом. Сейчас на такие займы приходится не более 10% заявок, а в ипотечном портфеле банка кредиты с нулевым взносом составляют примерно пятую часть. Их параметры ничем не отличаются от характеристик займов, выданных в рамках стандартных программ банка: средняя сумма $150 тыс., срок погашения — в среднем 20 лет.

ВТБ 24 также не выделяет кредиты без первоначального взноса в отдельную программу. Никаких дополнительных требований ни к заемщикам, ни к предмету залога не предъявляется. Значит, в этом банке реально получить кредит с нулевым взносом, минимальная процентная ставка по которому составляет 11,7% годовых в рублях и 9,7% — в долларах и евро на срок до 50 лет.

Есть шанс оформить такой кредит даже на приобретение квартиры в новостройке. А вот деньги на загородный дом вряд ли дадут. Сегодня займы на приобретение коттеджей не входят в базовую ипотечную программу ВТБ 24 и предоставляются в индивидуальном порядке.
Поскольку ВТБ 24 не предъявляет каких-то дополнительных требований к заемщикам, претендующим на ипотечные кредиты без первоначального взноса, спрос на такие программы остается стабильным. Политика банка основана на собственном опыте работы: за прошлый год ипотечные кредиты в нем получили почти 30 тыс. человек. Их поведение свидетельствует о том, что степень мотивации заемщика исполнять свои обязательства не зависит от наличия или отсутствия первоначального взноса, рассказали в ВТБ 24. Но, думается, это не мешает андеррайтерам банка под лупой проверять платежеспособность заявителей, желающих получить ипотечный кредит, не используя собственных средств.

«Сегодня скорость подорожания недвижимости значительно превышает темпы роста благосостояния населения и все возможные темпы накопления первоначального взноса, — констатирует Л. Салигина. — Поэтому ипотечные кредиты без первоначального взноса, естественно, пользуются и будут пользоваться большим спросом».

Случается, банки выдают ипотечные кредиты без первоначального взноса в рамках партнерских программ.

Залог быстроты

Неплохой альтернативой первоначальному взносу служит недвижимость, которая имеется в собственности у претендента на кредит. Однако многие из тех, кто имеет свое жилье, но хотел бы переехать в более просторное и комфортабельное помещение, оказываются в тупике.
Взять ипотечный кредит и купить новое жилье нельзя, потому что нет средств на первоначальный взнос. При этом формально у них на руках солидный капитал в виде квартиры или дома. А фактически они не могут реализовать свое имущество и получить за него деньги, пока не приобретут себе новое жилье.

Эту проблему, пусть с некоторыми потерями, реально решить за счет ипотечных кредитов под залог имеющейся в собственности недвижимости. Абсолют-банк даже оформил эту идею в отдельную ипотечную программу, которая так и называется — «Ипотека без первоначального взноса».
Клиентам, не имеющим средств на первоначальный взнос, но владеющим какой-то недвижимостью, предлагается одновременно оформить два ипотечных кредита. Один стандартный, по которому необходимо внести не меньше 10% стоимости приобретаемого жилья. Чтобы оплатить первоначальный взнос, выдается второй кредит — под залог имеющейся в собственности недвижимости (на сумму до 80% ее оценочной стоимости) сроком на три года.

Потом заемщик не торопясь ищет покупателя на старую квартиру, по договоренности с банком продает ее и возвращает кредит, взятый на оплату первоначального взноса. Основной долг разрешается выплатить в конце установленного срока погашения, а до того момента отдавать банку только проценты.

Минус в том, что кредит под залог недвижимости обойдется несколько дороже, чем классическая ипотека, когда залогом выступает сам объект кредитования. В Абсолют-банке упомянутый выше кредит на три года выдают в долларах под 12–14% годовых, тогда как минимальная ставка по стандартному кредиту на приобретение квартиры сроком на 25 лет при прочих равных условиях равна всего 9%.

«Ставки по кредитам под залог имеющейся недвижимости на 1,5–2% выше ставок по стандартным кредитам на приобретение квартиры на вторичном рынке, — комментирует руководитель управления по развитию бизнеса брокерской компании «Кредитмарт» Павел Шмаренков. — Требования же к заемщикам одинаковые».

Помимо этого кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости выдается с определенным дисконтом — самое большее на 90% ее оценочной стоимости, а чаще всего не более чем на 70–80%. Оформляя два ипотечных кредита, придется застраховать два объекта залога — это дополнительные расходы.

Зато получится сэкономить на процентах по основному кредиту — на приобретение нового жилья. Золотое правило ипотеки: чем больше первоначальный взнос, тем меньше процентная ставка. А даже 70% стоимости заложенного старого жилья должно хватить на очень приличный первоначальный взнос.

В других банках таких программ нет, но заемщиков ждут аналогичные варианты в индивидуальном порядке. «Если у человека нет накоплений, мы предлагаем ему воспользоваться ипотекой под залог уже имеющейся недвижимости, — объясняет вице-президент по развитию бизнеса ДельтаКредит банка Динара Юнусова. — При этом клиент абсолютно свободен в выборе объекта для покупки. Условия по таким программам значительно выгоднее, чем при потребительском кредитовании».

Кстати, не обязательно брать оба кредита в одном банке. Возможно, там, где предлагают выгодные условия по кредиту на новое жилье, установлены чересчур большие проценты по кредитам под залог уже имеющейся в собственности недвижимости. Или такие кредиты этот банк вовсе не выдает — случай редкий, но встречающийся. Тогда целесообразно оформить кредиты в разных банках.

Но плюсы и минусы надо взвешивать очень тщательно. Оформить два кредита в одном банке скорее всего удастся значительно быстрее, чем по отдельности в разных банках. К тому же есть шанс получить какие-то льготы или скидки.

Если же никакой недвижимости «про запас» нет, но мечта о собственном доме не дает покоя, остается последний вариант — взять потребительский кредит на недостающую сумму. Способ этот наименее выгодный: придется платить очень высокие проценты. Так что подходит он только счастливым обладателям больших ежемесячных доходов.

Источник: Квадратный метр

 

 

Смотреть все комментарии (0) >>

 

Оставить комментарий

Имя
E-mail
Сообщение
Введите код, который
показан на картинке
CAPTCHA Image
 

Новое на сайте

Как по новым правилам будут оценивать наши квартиры

Жилье не для всех

Квартиры в новостройках Сходни

От чего зависит цена ремонта окон?

Агентство недвижимости АЗИМУТ

Комфортабельная квартира в ипотеку в Санкт-Петербурге в новостройках и на вторичном рынке. А также коммерческая ипотека и ее развитие.

Операции с коммерческой недвижимостью

Ипотека по евростандартам не светит россиянам при покупке квартиры не только в Москве, но и в большинстве городов

Покупка квартиры на вторичном рынке. От чего зависит стоимость квартиры?

Как используются дешёвые квартиры студии? Покупка квартиры – дело времени

Почему двухлистовые стальные двери от производителя так популярны?

Поиск юридического адреса от собственника

Высокопрочные бетонные полы, устройство промышленных бетонных полов

Стальные двери Zetta (Россия, Воронеж)

Деревянные дома из клееного бруса возводятся очень быстро





Ещё в данном разделе:



Хотите новости ипотеки на свой сайт?

Информер сайта Ipoteka-RUS.RU позволяет публиковать на вашем сайте текущие новости ипотеки.


Самые популярные разделы сайта

Ипотека молодой семье

Государство субсидирует ипотечный кредит на квартиру для молодых семей без детей на 35% от расчетной стоимости жилья, а для молодых семей с одним и более детьми на 40%.

Статьи и аналитика по ипотеке

В разделе собраны самые интересные статьи и аналитические отчеты по ипотечному кредитованию.

Ипотечные программы банков

Список банков и их ипотечные программы.

Социальная ипотека для военных

Жилищная проблема, без преувеличения, является ключевой в системе социального обеспечения военнослужащих. Решить эту проблему должна социальная ипотека для военных.

Книги по ипотеке. Ипотека для читателей.

Многие вопросы ипотеки достаточно системно описаны в книгах, которые можно купить в книжных магазинах или интернет магазинах. Все книги по ипотеке написаны для широкого круга читателей.