Доступность ипотеки сократилась вдвое - интервью Константина Апрелева

Интервью "Вестям" дал вице-президент Гильдии риэлторов России Константин Апрелев 

После относительной стабилизации цен на жилье в прошлом году, в I квартале этого года цены снова пошли вверх. Это связано со спросом, инфляцией и ростом доходов населения.

О том, как поведут себя цены на недвижимость в перспективе, при каких условиях жилье станет доступнее, и особенностях инвестирования в земельные участки в интервью "Вестям" рассказал вице-президент Гильдии риэлторов России Константин Апрелев.

- Сразу на поверхность всплывает просто масса вопросов о том, что квартиры очень дорогие. Как лучше купить квартиру? Через ипотеку или по-другому? Но, вот, давайте начнем с того, наверно, что действительно, что же определяет цену, и какова сейчас себестоимость квадратного метра, а какова спекулятивная составляющая? Какова реальная цена метра?

- Ну, на счет спекулятивной составляющей сложно сказать. Когда мы говорим о себестоимости, то есть очень существенные составляющие. Одна из них - это стоимость, именно, построить само здание. Она на сегодня где-то на уровне от 1200 до полутора тысяч долларов в Москве. Потому что, рабочая сила растет.

- Квадратный метр?

- Да. Значит, есть вторая составляющая. Это стоимость подключения к коммуникациям. Но, это тоже, в общем, существенная составляющая. Она может где-то быть от 300 до 350 долларов на квадратный метр. И есть третья составляющая - это стоимость земли. Стоимость земли, конечно, в Москве на сегодня предельная. И она, в основном, и влияет сегодня на ситуацию, формирующую цены на недвижимость. Кроме того, безусловно, есть стоимость денежных средств, которую строители привлекают для того, чтобы закончить строительства и взять их у банка. Стоимость их тоже сегодня растет, к сожалению. А, поэтому вот если все эти пропорции разобрать, то понятно, из чего складывается.

- А какая сейчас средняя стоимость квадратного метра в Москве?


- Ну, если мы говорим в целом, в среднем о рынке, то это где-то 6 тысяч долларов за квадратный метр. Когда мы говорим о жилье экономкласса, которое сейчас лидирует в росте цен, то это около 5 тысяч. Но, темпы цены гораздо более высокие, чем в отношении всего остального жилья.

- Почему? Потому что спрос большой?

- А дело в том, что просто восстановился спрос и именно эта категория жилья является наиболее доступной для покупки, прежде всего средним классом. То есть, у нас средний класс сейчас вынужден покупать жилье экономкласса. Вот, потому что другое жилье ему недоступно, даже с помощью ипотечного кредитования. И вот это проблема.

- Почему все равно так быстро растут цены? Ведь мы буквально каждый день слышим в новостях, читаем в средствах массовой, в печатных средствах массовой информации о том, что цены растут, растут и растут?

- Нет, почему. Прошлый год была стабилизация. Практически с февраля месяца до августа цены стабилизировались и снижались, реально. И практически снизились на 10 процентов. Другое дело, что за осень это снижение, оно было нивелировано и итоговое снижение цен за прошлый год составило 3 процента. То есть, на 3 процента цены снизились в рублях. Значит, если мы говорим о нынешнем темпе роста, который составляет 10-15 процентов, при этом, в среднем это 10 процентов то это за три месяца - за январь, февраль, март.

- Уже этого года?


- Да, этого года. Примерно на 10 процентов в среднем цены выросли, и на 15 процентов выросла категория экономкласса. Значит, если говорить, почему все-таки восстановился рост цен. Не продолжилась стабилизация? Ну, во-первых, нужно понимать, что доходы населения растут. Инфляцию мы сами на себе ощущаем, что с ней происходит. Если продукты питания подорожали процентов на 60 в январе-феврале, то, безусловно, куда эти деньги переходят от маленьких лавочников, от крупных торговцев. Они, безусловно, куда-то перетекают, эти доходы. И, прежде всего, они перетекают в глобальные накопления, к которым относится, в том числе и жилье. То есть, возможность купить жилье – это для среднего класса сегодня, главный инструмент фиксации своей стабильности. Потому что, мы прекрасно понимаем, что сегодня нет доверия к доллару. Сегодня не сложилось доверия к евро. Сегодня непонятно, что с рублем. Поэтому в деньгах люди, в общем-то, не очень предпочитают держать, несмотря на то, что сегодня очень большое количество банков предлагают очень высокие ставки по депозитам. Тем не менее, население предпочитает выбирать натуральные продукты и, в том числе, недвижимость, в моем понимании. Именно по этой причине, если человек нуждается в том, чтобы купить жилье, он несмотря на продолжающийся рост и надежды на возможное снижение, все равно ее покупает.

- Константин, то есть, в принципе, имеет сейчас смысл инвестировать свободные средства в недвижимость? Или лучше играть на рынке акций? Или, может быть покупать, все-таки, золото?


- Я бы сказал так, что здесь, если вам необходима недвижимость, то, конечно, лучшее ее купить. То есть, именно для потребительских целей. Если вы рассматриваете жилье как инвестиционный процесс, наверно вы не получите тех доходов, которые ожидаете. Тем более, что как бы вот этот интенсивный рост, он сейчас немножечко стабилизируется и рост, наверно, уже не будет превышать с мая более, чем на 2 процента в месяц. Но, это, по сути, инфляционная составляющая. Но есть другие сектора. Есть коммерческая недвижимость, которая, скажем, на сегодня ежегодно растет не менее, чем на 10 процентов. При этом, ставки аренды растут не менее, чем на 10 процентов. В то время, как доходность от сдачи в аренду жилой недвижимости составляет, ну, максимум 5-6 процентов на сегодня. Поэтому, здесь, конечно, есть разные инструменты. Но, нужно для себя анализировать, что все-таки будет более эффективно, если такие деньги есть. Но, я боюсь, что сейчас как раз проблема в другом. Что у населения денег нет, даже с помощью ипотеки купить большое количество жилья.

- И вот, что тогда делать в таком варианте. Потому что, действительно, ипотека становится все-таки менее доступной. Многие банки за последний период времени повышают проценты, либо как-то сворачивают программы ипотечные. Либо они становятся труднодоступными для людей. Вот, что делать? На вчерашнем форуме ЖКХ обсуждались какие-то альтернативные варианты - Европейская система, сберегательно-строительные кассы. Вот, что вы посоветуете, вступать человеку в ипотеку или какой-то новый вариант? Но, ведь к нему нет доверия у людей, наверняка?

- Вы знаете, я думаю, что нужно решать свои проблемы, не дожидаясь каких-то новых решений. Потому что любое новое решение, оно появится не так быстро, не так скоро. Особенно, когда мы говорим о сберкассах. Это классически достаточно интересный инструмент. Но, с моей точки зрения, это инструмент, который уже уходит в прошлое. Потому что, без государственной поддержки, этот инструмент даже в Германии не работает. Где порядка 30-ти процентов рынков по-прежнему, сделок, происходит именно на базе вот этого инструмента. И, кстати, возрастает доля ипотеки. Вот, если мы говорим. Потому что, ипотека – это более рыночный инструмент. Он не заадминистрирован. Он очень простой, очень прозрачный, очень доступный. И реагирует на текущую ситуацию. Но, это и вторая проблема. Да. Вот о чем вы сказали. Безусловно существующий международный кризис, связанный с ипотекой, в целом в финансовой системе, он, конечно, ударил и по нашей ипотечной системе. И по нашим кредитным продуктам. То есть, банки вынуждены повышать процентные ставки и по кредитам. И вынуждены повышать процентные ставки и по ипотечным кредитам. И более того, усложнять требования, ужесточать требования по оценке кредитоспособности заемщика. И, в этой связи, конечно, проблем очень много. Ипотека сократилась, в доступности, примерно в два раза, по сравнению, например, с прошлым годом. Мы помним, что порядка 10-12 процентов сделок в Москве проходило в прошлом году в августе, например, в июле с помощью ипотеки. Этот объем снизился до 5 процентов от общего количества. То есть, в два раза сократилось количество ипотечных сделок. Конечно, в этой ситуации доля ипотеки сокращается, и в том числе, доступность сокращается. Этот как раз тот инструмент, который влияет на, в перспективе на возможную стабилизацию снижения цен.

- Тогда как лучше поступить? Ждать пока как-то минует кризис, который идет из Америки и находит отражение на нашем рынке, или все-таки, например, вступать в ипотеку, потому что условия будут все равно только ужесточаться?

- Нет, но через какое-то время, безусловно, ипотека станет лучше, это очевидно. И, наверно лет через 5-6 недвижимость станет дешевле, стратегически. Потому что, ну, во-первых, будет введен налог на недвижимость, который как-то сбалансирует сегодняшнюю ситуацию, вложения этих денежных средств. Во-вторых, мы все-таки надеемся, что начнут строить больше. Другое дело, коснется это Москвы? Но, я все-таки надеюсь, что через 5-6 лет уже будет создана очень хорошая, эффективная транспортная инфраструктура общественного транспорта, надземного. Я имею в виду железную дорогу, прежде всего. Такая, как, скажем, в пригородах Лондона, такая, как в пригородах Токио, как в пригородах Парижа. Я надеюсь, что именно это позволит более эффективно осваивать земельные угодья, примыкающие к Москве. И, может к тому времени объединят два субъекта Федерации.

- Константин, вот вы упомянули о том, что все-таки цены могут снизиться. Это, действительно, может произойти?

- Безусловно. Как только темпы строительства превысят хотя бы 0,7 квадратного метра или достигнут одного квадратного метра в год на человека, проживающего в городе.

- А, они превысят? Это реально?

- Но, мы надеемся, для этого, в общем-то, и создана программа доступного жилья в Росси. И мне кажется, что, вот, главные цели - это увеличить на сегодня темпы строительства. И развитие, в том числе, малоэтажного домостроения, создание специальной общественной, социальной транспортной инфраструктуры в пригородах крупных городов. И вот это, наверно, позволит, в общем-то, с моей точки зрения каким-то образом тот дефицит, который складывался десятилетиями у нас в России, каким-то образом нивелировать. Понятно, что у нас очень сложное наследство.

- Константин, а вот если говорить о земельных участках. Насколько выгодно сейчас деньги вкладывать в них. Потому что, сейчас эта тема обсуждается. Многие задумываются над этим вопросом. Выгодно ли это? И опять же, в каких регионах может быть это выгодно?

- С моей точки зрения, в отличие от недвижимости, земля - это достаточно сложный актив. Я бы вообще не рекомендовал рассматривать землю, как продукт. Потому что он сегодня рассматривается исключительно как спекулятивный продукт. Это то же самое, что с акциями и ценными бумагами. Более того, мы не знаем, что стоит за акциями, ценными бумагами, какие активы стоят. То же самое за землей. Потому что, для того, чтобы купив землю ее освоить, нужно вложить еще примерно от 90 до 70 процентов, вернее так, в два, три, четыре раза больше, чем стоит земля. И в этой связи, земля это тот актив, который без дополнительных денежных средств, в случае, если рынок вдруг начнет стабилизироваться и цены снижаться, вы продать не сможете. Особенно, это проблемно для нашего населения, которое уже сталкивалось с одной волной строительства в Подмосковье. Когда до сих пор в полях стоят недостроенные дома и перспективы никакой, потому что протянуть коммуникации стоит туда дороже, чем построить этот дом. Поэтому, вот эти проблемы, вот эти риски предпринимательские я бы все-таки не рекомендовал. Тем более, что с моей точки зрения, например, земля на Рублевке крайне переоценена. Это определенный ресурс, который на сегодня имеет завышенную цену. И, безусловно, цены будут снижаться вот в этом плане. Конечно, есть какие-то специфические направления в земельном рынке, которые развиваются. Например, создается очень эффективная транспортная инфраструктура. То есть, там все время были пробки, например Ярославское шоссе. Там их не станет. Да? Ну, условно, не станет на какое-то время. Тем не менее, это подхлестнет рост цен в этом направлении на земельные участки. Потому что, транспортная доступность - это чуть ли не самый главный на сегодня инструмент, влияющий на цену.

Источник: Вести

 

 

Смотреть все комментарии (0) >>

 

Оставить комментарий

Имя
E-mail
Сообщение
Введите код, который
показан на картинке
CAPTCHA Image
 

Новое на сайте

Как по новым правилам будут оценивать наши квартиры

Жилье не для всех

Квартиры в новостройках Сходни

От чего зависит цена ремонта окон?

Агентство недвижимости АЗИМУТ

Комфортабельная квартира в ипотеку в Санкт-Петербурге в новостройках и на вторичном рынке. А также коммерческая ипотека и ее развитие.

Операции с коммерческой недвижимостью

Ипотека по евростандартам не светит россиянам при покупке квартиры не только в Москве, но и в большинстве городов

Покупка квартиры на вторичном рынке. От чего зависит стоимость квартиры?

Как используются дешёвые квартиры студии? Покупка квартиры – дело времени

Почему двухлистовые стальные двери от производителя так популярны?

Поиск юридического адреса от собственника

Высокопрочные бетонные полы, устройство промышленных бетонных полов

Стальные двери Zetta (Россия, Воронеж)

Деревянные дома из клееного бруса возводятся очень быстро





Ещё в данном разделе:



Хотите новости ипотеки на свой сайт?

Информер сайта Ipoteka-RUS.RU позволяет публиковать на вашем сайте текущие новости ипотеки.


Самые популярные разделы сайта

Ипотека молодой семье

Государство субсидирует ипотечный кредит на квартиру для молодых семей без детей на 35% от расчетной стоимости жилья, а для молодых семей с одним и более детьми на 40%.

Статьи и аналитика по ипотеке

В разделе собраны самые интересные статьи и аналитические отчеты по ипотечному кредитованию.

Ипотечные программы банков

Список банков и их ипотечные программы.

Социальная ипотека для военных

Жилищная проблема, без преувеличения, является ключевой в системе социального обеспечения военнослужащих. Решить эту проблему должна социальная ипотека для военных.

Книги по ипотеке. Ипотека для читателей.

Многие вопросы ипотеки достаточно системно описаны в книгах, которые можно купить в книжных магазинах или интернет магазинах. Все книги по ипотеке написаны для широкого круга читателей.