Какая квартира устроит банк при оформлении ипотечного кредита?

Основное преимущество ипотеки - вы покупаете жилье, становитесь его собственником и выплачиваете кредит, живя уже в своей квартире. Но ваша жилплощадь должна нравиться не только вам. Главное, чтобы она устраивала банк, так как любая ипотечная квартира является залоговым обеспечением по кредиту.

Квартира как предмет залога

Ипотечные заемщики должны знать о том, что даже если «добро» банка на кредит получено, выбор квартиры зависит не только от их желания и финансовых возможностей. Жилье, приобретаемое с помощью ипотеки, должно соответствовать строгим условиям, которые выдвигают банки.

Возможно, некоторым покупателям жилья в кредит не нравятся такие ограничения: дескать, квартира будет моя, что хочу, то и покупаю. Действительно, ипотечная квартира является собственностью заемщика, с этим никто не спорит. Но в то же время она служит и залоговым обеспечением по кредиту и может быть продана, если вдруг заемщик окажется банкротом. Конечно, кредитные учреждения больше заинтересованы в том, чтобы такого не происходило, но, тем не менее, они должны быть уверены: в случае невозврата кредита проблем с реализацией квартиры не будет. Иначе говоря, ипотечная квартира должна быть ликвидной.

«Сталинке» - да, «хрущевке» - нет

Одно из основных условий банков - хорошее физическое состояние здания, в котором приобретается будущее жилье.
Одно из основных условий банков - хорошее физическое состояние здания, в котором приобретается будущее жилье. Здесь, конечно, имеет значение и возраст, но главное - здание не должно подлежать сносу или реконструкции. То есть квартира в сталинском доме, скорее всего, будет одобрена банком, а вот жилье в пятиэтажной «хрущевке» - нет, несмотря на то, что последняя моложе. Кстати, отказ банков кредитовать покупки в пятиэтажных домах панельного типа стал одной из причин падения спроса на такие квартиры.
Требования банков к фактическому (физическому) состоянию предмета залога таковы: все объекты недвижимого имущества, являющиеся залоговым обеспечением обязательств заемщика, должны удовлетворять санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов. Если говорить о здании, в котором приобретается ипотечная квартира, в деталях, то оно должно иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент и быть в достаточно хорошем состоянии. Поэтому если квартира приобретается в старом доме, построенном ранее 1957 года, этажностью ниже шести этажей, да еще и с деревянными стенами или перекрытиями, банк обязательно потребует у заемщика справку уполномоченного органа о том, что указанный дом не подлежит сносу или реконструкции в соответствии с распоряжениями государственных и муниципальных органов, что оно не в аварийном состоянии и не состоит на учете по постановке на капитальный ремонт.

Все для комфортной жизни

Квартира не может быть ликвидной, если она не отвечает современным представлениям об удобствах и комфорте. Этим объясняются и те требования, которые выдвигают банки в отношении собственно квартиры, приобретаемой в кредит.

Одно из непременных условий: предмет залога должен иметь отдельную от других объектов недвижимости кухню и санузел. Кроме того, квартира должна быть обеспечена горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне (наличие газовой колонки обязательно согласовывается со страховой компанией); иметь в исправном состоянии входную дверь, окна и крышу (для домов и квартир на последних этажах). Предусматривается банками и такая необходимая в нашем климате мера, как теплоснабжение: кредитуемое помещение должно быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения.

Что касается квартир в Подмосковье, то такие варианты банк рассматривает индивидуально, но обязательным условием является наличие развитой
Как же, в таком случае, быть с приобретением жилья, например, в доме-новостройке, где могут быть проблемы с водоснабжением и отоплением? Банки, как правило, подходят к решению проблемы индивидуально, и в обстоятельствах, подобных перечисленным выше, обычно бывают лояльны к заемщикам и допускают отсутствие сантехнического оборудования, внутренней отделки, подключения жилого помещения к центральным системам водо- и газоснабжения на момент его приобретения.
Что касается квартир в Подмосковье, то такие варианты банк рассматривает индивидуально, но обязательным условием является наличие развитой инфраструктуры и удобное транспортное сообщение.

Понятно, что и комната в коммунальной квартире не в полной мере соответствует требованиям банков, в частности, пункту об отдельной кухне и санузле. Тем не менее, по данным, представленным Людмилой Семеновой ипотечным брокером корпорации «Рескор»: «Отдельные комнаты жилого помещения коммунального заселения, находящиеся в общей совместной или личной собственности, также могут выступать предметом залога при условии, что жилое помещение, где находится комната, соответствует требованиям банка, предъявляемым к предмету залога». Другими словами, некоторые банки кредитуют покупку комнаты в коммунальной квартире.
Что касается квартир в Подмосковье, то такие варианты банк рассматривает индивидуально, но обязательным условием является наличие развитой инфраструктуры и удобное транспортное сообщение.

Когда вероятен отказ

В каких же случаях на положительное решение банка надеяться не приходится? Кроме вышеупомянутых «хрущевок» кредитные учреждения практически не рассматривают варианты жилья в устаревших многоквартирных домах барачного типа или так называемых «малосемейках» (типа «общежития»). Такая категоричность банков вполне объяснима: помещения в таких домах уже не соответствуют представлениям о современной квартире.

Не кредитуют банки и приобретение индивидуальных домов. Это не значит, что заемщику будет отказано в кредите, если он захочет купить дорогой загородный коттедж. Под индивидуальными имеются в виду дома, не предназначенные для постоянного проживания (летние, дачные, садовые домики и др.), по местонахождению которых невозможна постоянная регистрации заемщика.

С опаской относятся банкиры и к строениям на земле, находящейся не в собственности.
С опаской относятся банкиры и к строениям на земле, находящейся не в собственности. Например, если дом построен на земельном участке, принадлежащему продавцу на правах аренды, в кредите, скорее всего, откажут.
Ограничения касаются не только фактического и физического состояния квартиры или здания. Не должны вызывать сомнений документация и юридическая история кредитуемого жилого помещения. Один из основных моментов - перепланировки. Требование банков однозначно: объекты недвижимого имущества, являющиеся залоговым обеспечением обязательств заемщика, должны соответствовать поэтажному плану - то есть не иметь незарегистрированных в установленном действующим законодательством порядке перепланировок.

Что же касается юридической истории квартиры, она должна быть безупречной и проверяется очень тщательно. Встречаются порой самые неожиданные ситуации. Однажды на рассмотрение одному известному банку была предложена квартира, которая очень нравилась заемщикам и, казалось бы, соответствовала всем ипотечным требованиям: хороший район, новый дом, идеальное техническое состояние, пакет всех необходимых документов. Но… Внимательно изучив предыдущий договор купли-продажи квартиры, заверенный нотариально, сотрудники банка обнаружили в нем такую запись: «Собственник имеет право пожизненного проживания в данной квартире. Это право распространяется на следующих собственников». Подобная форма договора, естественно, банк не устроила, и покупку данной квартиры банк кредитовать не стал.